부동산기업의 "가격혈전"

글: 용비(龍飛)

 

"뭘 어쩌겠는가? 끝까지 가는 거다." 10월1일 연휴전에 모 상장부동산기업의 판매총감은 금년의 유일한 황금주간에도 별다른 자신이 없어보였다.

 

그들의 부동산은 이미 9월에 15%할인행사를 했는데, 가격을 낮춘 후에도 판매가 여전히 부진했다. 같은 지역내에 가격이 더 낮은 분양주택이 있기 때문이다. "합생(合生)이 이미 분양가격을 35%나 내렸다...생각해봐라..." 그곳은 광주의 전통적인 비지니스지역인 천하북 부근의 아파트였다. 합생창전은 8100위안/평방미터의 최저가에서 시작하고, 평방미터당 1000위안의 인테리어를 무상제공해주고 있다.

 

합생의 가격인하는 약간은 미친 듯하다. 이 프로젝트와 1킬로미터가 떨어진 곳에 신세계지산의 프로젝트가 있는데, 이 프로젝트의 인테리어하지 않은 아파트의 판매가격이 2만위안/평방미터이다. 비롯 합생의 이번 프로젝트는 겨우 100채의 잔여분이기는 하지만, 시장에 대한 충격은 더 이상 클 수 없다. 100채를 금방 팔아버렸을 뿐아니라, "이 지역에 장기간의 관망기를 형성했다. 주택구입자의 심리적인 기대가격은 8000위안/평방미터로 고정되어 버렸다"

 

이번 황금주간의 가격전은 기세가 흉흉하다. 상장부동산기업은 아무 것도 돌보지 않고 있다.

 

"비록 만과(萬科)의 중추절 가격인하활동이 없었더라도, 여러 개발상들은 일찌감치 황금주간의 가격인하활동을 준비하고 있었다. 현재는 단지 계획을 앞당겼을 뿐이다" 위의 판매총감의 말이다.

 

사실 만과이전에 벽계원(碧桂園)이 8월중순부터 시작하여, 이미 일부지역에서 그들의 전통적인 저가전략 - "배추를 팔듯이 집을 판다"는 전략을 개시했다. 만과는 광주동부에 5800위안/평방미터의 특가주택프로젝트가 있다. 벽계원이 부근에 만든 봉황성 프로젝트는 가격을 3800위안/평방미터로 정했다. 단가만 하더라도 특가주택보다 2000위안이 낮다는 구호는 과연 선동성이 있다. 공식웹사이트의 통계수치를 보면, 이 프로젝트는 8월에 광주에서 가장 인기리에 분양된 프로젝트이다.

 

동일한 지역의 합생창전도 "호산국제"라는 프로젝트를 가지고 있다. 2008년초에 시작할 때는 중고급부동산프로젝트로 포지셔닝했다. 집값은 기본적으로 6000위안이상/평방미터로 했다. 그러나, 벽계원이 선도역할을 하는 바람에 판매량이 가장 중요하므로 무슨 포지셔닝같은 것은 모두 우선순위에서 밀렸다. 합생은 9월부터 이미 30%가격 디스카운트에 들어갔다. 140평방미터의 집이 판매가격이 57만위안이 되지 않는다. 단가는 벽계원과 접근했다. 홍콩에 상장된 두 부동산기업은 정면으로 맞부닥치고 있는 것이다.

 

보리(保利)지산은 가격을 가장 잘 유지하던 개발상이다. 그러나, 현재는 어쩔 수 없이 조정해야 한다. 광주의 프로젝트는 2만위안을 예치하면 8만위안을 깍아주는 변형적인 가격인하조치를 취하고 있다. 그리고, 평방미터당 2000위안의 인테리어를 무상으로 제공하며, 기한내에 계약을 체결하면 다시 2만위안을 깍아준다.

 

부력(富力)지산도 산하에 있는 9개의 부동산프로젝트에 대하여 모두 9만위안의 감액혜택을 부여한다고 선포하고, 동시에 최고 3%에 달하는 계세(취득세), 고액관리비, 명품가전,백만가전추첨참가권등을 부여하는 계획을 만들었다.

 

이외에, 합경태부, 초상지산, 성건집단등 부동산거두들도 모두 살기를 숨기고있다. 비록 아직 직접 부닥치지는 않고 있지만, 최소한 할인율이 10%에 달한다. 그리고 주차자리, 관리비등의 무상제공이라는 우대조치도 심심치않게 나타난다.

 

무한, 천진, 강소, 북경, 상해등 대도시에서는 최근들어 모두 "개발상이 차액을 보충해준다"는 판매방법이 등장했다. 통상적으로는 일정한 기한내에 만일 부동산가격이 계속 하락하면, 개발상은 이전에 구매한 사람들에게 차액을 보상해주는 것이다. 심지어 북경의 중소개발상은 무조건계약취소가 가능하도록 하는 약속도 해주고 있다.

 

비록 어떤 평론가는 이것이 단지 판매수단일 뿐이라고 말하지만, 주요목적은 구매자의 관망심리를 깨보겠다는 것이다. 다만 이상한 것은 이런 기치를 내거는 것은 대부분 이급브랜드들이다. 비록 판매수단이라고 하지만, 왜 기본적으로 상장회사들에서는 나타나지 않는 것일까?

 

"상장이후에는 공중기업이다. 투자자의 의향이 회사의 경영에 중대한 영향을 미친다" 아은투자의 분석가인 이대위의 말이다. 그들은 깨끗하게 주주를 대해야 하고, "위와 같은 방식은 리스크가 너무 크기 때문에 공중기업으로서는 감당하기 힘들다"

 

상해, 광주등의 대도시에서는 2급개발상들이 판매가격이 너무 낮다고 생각하여 아예 프로젝트를 중단하고 판매하지 않는 현상도 나타난다.

 

광주 시중심의 별장프로젝트인 회경신성은 최근들어 교흠집단의 중요한 이익원이었다. 교흠은 광주의 오래된 개발상이고, 여러해동안 광주의 10대개발상에 포함되었다. 다만, 2006년부터 부동산상장조류에, 교흠은 참가하지 않았다. 그리하여 점차 사람의 시야에서 잊혀졌고, 부동산프로젝트는 이제 광주에서 회경신성만 남았다.

 

2008년 8월말, 개발상은 돌연 통고를 보냈다. 회경은 내부인테리어를 하기 대문에 대외판매를 잠시 중단한다고. 업계동료들은 죽어라 가격을 내리면서 자금을 회수하느라 날뛰고 있는데, 교흠은 아예 프로젝트를 중지하고 팔지 않겠다고 하여, 순식간에 여러가지 추측이 난무했었다

 

교흠의 내부인사는 회사가 현재는 가격전이 너무 치열하므로, 차라리 천천히 팔지언정 싸게 팔지는 않겠다는 입장을 정했다고 한다. �고 비상장기업이므로 회사의 자금압력은 그다지 크지 않다고 했다. 1개월전에, 교흠은 신탁융자를 통하여, 흥업은행에서 3억위안의 대출금을 받았고, 회사의약분야의 확장에 썼따. 그리고 저당물은 회경신성의 가치 11억위안의 건물이었다.

 

"부동산판매는 대리회사에 외주를 주었다. 프로젝트건설도 건설회사가 선부담했다. 현재 회경은 기본적으로 비용지출이 없으므로, 교흠은 방향이 정해진 후에 움직여도 늦지 않다"

 

소문으로는 실력이 뛰어난 것으로 알려진 상장회사들이 왜 2급부동산기업만도 못할까?  가격전 이외에 다른 선택은 없는 것일까?

 

"상장만 하면, 어떤 일들을 부득이하게 해야 되는 경우가 있다" 이것은 부력의 주석인 이사렴이 1년전에 개인적으로 토로한 말이다. 당시 부력은 전국적으로 미친듯이 확장했다. 부력, 만과, 보리, 벽계원등 거의 모든 상장부동산기업은 2007년에 유사하게 미친듯이 확장했다.

 

"이들 부동산기업의 안목이 좁거나 한 것이 아니라, 바로 상장후의 게임규칙이 그렇다" 이대위는 "작년에 모든 투자자들이 부동산기업의 토지보유량에 주목했다. 토지보유량의 다과가 직접적으로 주가에 영향을 미쳤다" 부력은 작년에 토지보유량을 신속히 증가시켰다. 투자자들이 모기에 이는 바로 미래 이익창출의 바탕이다. 그리하여 주가가 급속히 뛰었다. 2007년에 심지어 투자은행은 그들의 주식목표가격을 40위안으로 정하기도 하였다

 

높은 주가는 발전상으로 하여금 증자발생등의 수단을 통하여 더 많은 자금을 모을 수 있고, 더 많은 자금은 회사로 하여금 더 많은 발전여지를 제공해 준다. "사실 밀가루가 국수보다 비싸게 되면 결과가 어찌되는지는 다 알고 있다. 다만, 자본시장의 뒷받침하에, 부동산개발상은 부득이 계속 모험을 감행할 수밖에 없었다"

 

2008년이 되어, 상황은 크게 변한다. 모든 투자자들이 한 가지를 인식했다. 전기에 부동산기업의 확장이 너무 빨랐고, 재무상황이 안정적이지 않다는 것을. 그리하여 판매현황이 직접적으로 부동산기업의 추가적인 발전을 가로막았다. 그리하여 상장회사들은 하나의 예외도 없이 모두 판매측면에서 서두를 수밖에 없었다.

 

예를 들어, 할인율이 엄청나게 된 합생은 더 이상 판매에서 실적을 보여주지 않으면 자본시장에서 기아로 될 수 있다. 최근들어 골드만 삭스가 발표한 연구보고서에서는 2008년 1월 - 8월에 합생의 계약판매액이 약 63억위안가량이라고 하였다. 6월말까지 지급해야할 토지가격잔액이 100억위안이었다. 그리하여 합생의 재무가 불확실한 점이 캐시플로우에 문제를 불러왔다. 스탠다드 푸어스, 골드만 삭스, J P 모건등은 모두 합생의 캐시플로우에 의문을 나타냈다. 그중 스탠다드 푸어스는 이미 합생을 부정적관찰대상명단에 집어넣었다. 동시에 J P Morgan도 합생의 2008년 2009년 이익예측을 하향조정했고, 2008년에는 11.8억홍콩달러로 예측했다. 이 숫자는 합생의 2007년도 35억홍콩달러의 순이익의 1/3가량에 불과하다.

 

그리하여 합생은 부득이 뒷일을 생각지 않으면서 배수의 진을 칠 수밖에 없었다.

 

자본시장의 기아가 되면 결과가 심각하다. 이는 그들의 전체 자금조달상황에 영향을 미친다. 성장할 수 없을 뿐아니라, 자금문제로 생존위기까지 나타난다. 예를 들어, 벽계원의 주석인 양국가은 TVB의 주식을 매입하고자 하였는데, 주요수단은 바로 주식질권설정으로 대출받는 것이었다. 그런데, 벽계원의 주식가격이 13위안에서 3위안아래로 떨어지자 모든 계획은 물거품이 되었다.

 

바로 이러하기 때문에, 강력한 배경이 없는 민영상장부동산기업은 모두 죽어라 판매량에 매달린다. 이는 그들의 미래 자본시장에서 살아남는 바탕이다. 부동산시장의 냉동기가 지속됨에 따라, 상장부동산기업의 가격전은 이미 회피할 수 없는 것이 되었다.

 

당연히, 모든 대기업이 난타전을 벌일 때, 2급부동산기업에게 어떤 여지가 남을 수 있을까? 이것도 살펴볼 필요가 있다.