주택분양계약은 정말 글자 한 자 고칠 수 없는가?

글: 왕염(王冉)

 

10월 1일 국경절장기연휴전에 한 친구가 집 하나를 마음에 들어했다. 그녀는 분양계약을 가져와서 나에게 한번 살펴봐 달라고 했다. 나는 빨리 훑어봤는데, 계약에서 몇 가지 중요한 조항의 규정이 그다지 합리적이지 않다는 것을 발견했다.

 

예를 들면, 개발상의 주택입주지연책임에 관하여, 계약에서는 그저 만일 지연기간이 60일이내이면 어떤 책임을 부담한다고만 규정되어 있고, 60일을 초과하는 경우에 대하여는 아무런 규정이 없었다. 이는 분명히 논리적으로 모든 가능성을 커버한 것이 아니었다. 이것은 변호사가 소홀히 한 것이 아니라면, 개발상이 뭔가를 은폐하고 있는 냄새가 난다.

 

또 다른 예를 들면, 재산권등기와 주택소유권이전등기에 관하여, 계약에서는 만일 개발상의 원인으로 약정한 기간내에 재사�등기를 이전하지 못하여 매수인이 약정한 기간내에 방산증(房産證)을 취득하지 못하면, 개발상은 매일 천분의 1의 위약금을 낸다. 위약금은 재산권등기완성 혹은 방산증을 취득한 후 30일내에 지급한다. 여기에는 두 가지 문제가 있다. 첫째, 만일 개발상이 일정기간내에 재산권등기를 환성하지 못하면, 이는 판매목적물이 기본적으로 존재하지 않는 것이 된다. 이러한 상황하에서라면 구매자는 자연히 계약취소할 수 있어야 한다. 그리고 상응하는 자금비용을 보상받아야 한다. 그러나, 이러한 권리가 개발상에 의하여 강제적으로 박탈되어 있다. 둘째, 계약취소권리가 없는 상황하에서, 매수인은 그저 피동적으로 기다려야 한다. 그러나, 계약의 약정에 의하면 극단적인 경우 만일 개발상이 영원히 법에 따라 재산권등기를 완성하지 못하여 매수인이 방산증을 영원히 취득할 수 없게 되면, 계약조항에 따르면, 개발상은 실제로 영원히 위약금을 지급할 의무가 발생하지 아니한다. 이는 확실히 공정성을 잃은 순환논리이다.

 

또 다시 예를 들어, 주택교부에 관하여, 만일 인테리어가 개발상이 사전에 약속한 표준에 도달하지 못하면, 계약에 따라, 매수인은 개발상과 처리방법을 별도약정해야 한다. 매수인을 바보로 취급하는 것인가? 뭐가 "별도의 약정"인가? 만일 약정되지 않으면 어떻게 할 것인가?

 

유사한 문제를 가지고 나는 친구와 함께 이 프로젝트의 분양사무실을 찾았다. 그들과 이들 핵심계약조항을 협의해보려고 한 것이다. 그런데, 생각도 않게 분양담당자는 인쇄된 계약서를 우리 앞에 내놓고, 빈칸을 채워갔다. 마치 금방 계약금지급절차를 취해야 할 것같은 분위기였다.

 

나는 가볍게 언급했다: "너무 서두르지 마세요. 우리는 계약의 몇 가지 문제에 대하여 먼저 얘기하고 싶습니다"

 

그 분양담당자는 고개를 들더니 눈을 크게 떴다. 마치 우리가 외계인이라도 되는듯이, 그리고는 생각도 하지 않고 말했다: "미안합니다. 선생님, 우리는 계약서를 글자 한 자 고칠 수 없습니다"

 

"그럼 보충계약은?" 나는 물었다.

 

"보충계약도 글자 한 자 고칠 수 없습니다. 이는 우리의 규정입니다"

 

"그러면 우리가 너희 프로젝트의 변호사를 만날 수 있겠습니까?"

 

"미안합니다. 여기에는 변호사가 없습니다"

 

나는 알아냈다. 북경의 모든 프로젝트의 분양계약은 모두 북경시건설위원회와 공상국의 통일계약모델본을 가지고 만들었다는 것을. 나는 또 알아냈다. 이 개발상이 원시취득등기를 얻어내지 못할 가능성이 크지 않다는 것을. 그리고 나는 또 알아냈다. 유사한 규정의 계약을 가진 부동산개발상이 그들만은 아니라는 것을. 내가 유일하게 알아내지 못한 것은 우리 중국의 소비자가 도대체 언제 이들 부동산개발상들이 이런 태도에 습관이 되도록 만들었느냐는 것이다. 오늘날의 이러한 시장환경하에서도 멀쩡한 얼굴을 하고 이런 불평등하고 심지어 논리적으로 명백히 결함이 있는 계약을 누구에게나 흔들어대며 체결하라고 하게 된 것일까?

 

만일 전세계를 휩쓴 금융시장풍파의 직접원인이 미국에서 주택을 사야 하지 말아야 할 사람이 금융기관의 도움하에 주택을 샀기 때문이라면, 중국부동산시장에서 과거 15년간 숨겨진 가장 큰 리스크라면, 대량의 부동산업을 하지 말았어야 할 사람들이 금융기관과 지방정부의 지원하에 부동산개발상이 되었다는 것일 것이다. 그들중에서 많은 사람들은 전문적인 능력이 없으면서 그저 중국의 국가상황과 자본방면의 사기술을 가지고 돈을 가득 벌었다. 그리고 이러한 경력은 다시금 일찌감치 버렸어야 할 비지니스이념과 경영철학을 강화하도록 만들었다.

 

이러한 큰 환경하에서, 개발상은 보편적으로 정부관계를 중시하고, 은행관계를 중시하고, 자본시장관계를 중시하며, 심지어 매체관계도 중시하지 않을 수 없다. 그들이 유일하게 그다지 중시하지 않는 것은 고객의 정당한 권익이다. 그리하여 우리 앞에서 "계약은 글자 1자도 고칠 수 없다"는 말을 하는 상황에 이른 것이다.

 

다만, 그들이 알아야 할 것은: 콩심은데 콩나고, 팥심은데 팥난다는 점이다. 개발상이 고객에게 계약수정을 허용하지 않는다는 것은 사실 거래상대방으로 하여금 계약이행의식을 약화시키는 것이다. 최종적인 결과는 아마도 두 가지일 것이다. 상업계약을 그다지 중시하지 않는 고객이 늘어서 거래상대방이 위약할 리스크를 증가시키는 결과가 초래되거나, 아니면 더 많은 주택매입자들이 집단소송의 방식으로 계약이 보호해주지 않는 합리적인 권일을 보호받고자 하게 되여, 결국 자신의 미래에 잠재적인 법률리스크를 증가시키게 될 것이다.

 

당연히, 또 다른 하나의 가능성은, 바로 소비자들이 발로 투표권을 행사하는 것이다. "글자 한자도 고칠 수 없다"는 프로젝트나 "글자 한자도 고칠 수 없다"는 개발상에게서 멀어지는 것이다.

 

어떤 결과가 되든, 장기적으로 보면 개발상에게 좋은 일은 아니다. 모든 빚은 갚아야 하는 것이고, 자기의 잘못에 책임을 지게 되는 것은 결국 개발상 자신인 것이다. 그러므로, 나는 개발상들이 소비자권익을 존중하고, 계약정신을 존중하는 태도를 보여주기를 희망한다. 분양계약의 협상이라는 일에 대하여 더욱 진지하고 엄숙하고 합리적이게 되기를 바란다. 계약을 고칠 수 없다는 입장을 견지하더라도, 최소한 돈을 써서 그럴 듯한 변호사를 채용하여 계약서를 몇번 읽어보게 하기 바란다. 그저 팜플렛만 건물외관처럼 멋지게 인쇄해놓고, 계약은 실내장식처럼 엉망으로 만들지 말기를 바란다.