외국인자본의 중국부동산투자방식

글: 송문명(宋文明)

 

1. 부동산개발기업 직접설립방식

 

    - Capital Land(凱德置地)는 싱가포르 가덕치지(嘉德置地)그룹이 중국에 설립한 100% 자회사인데, 1994년 중국에 진입했다. 이 회사가 2004년에 중국에 투자한 부동산의 자금은 개략 60억위안이상으로 추정된다. 주로, 북경, 상해, 심천, 광주에 집중되어 있고, 이후 점차로 영파, 성도 ,무한, 대련, 천진등 2선도시로 확대하고 있다.

    - 정부가 외국인투자자의 부동산기업설립에 대한 심사와 관리감독을 강화하고 있어, 후기자금유동이 문제로 되고 있다. 홍콩기업들은 비교적 쉽게 처리할 수 있다.

 

2. 프로젝트합작방식

 

   - 1997년, 네덜란드 인터내셔널 그룹의 산하에 있는 부동산펀드는 중신집단의 산하기업 및 북경성건과 합자기업을 설립하고, 북경의 왕징신성(望京新城)에 5만평방미터의 "신하성(信荷城)"을 개발했다;

   - 모건 스탠리 부동산기금인 MSREF는 푸디(復地)와 합작으로 5000만달러를 공동투자하여 "푸디아원(復地雅園)을 개발했다

   - 네덜란드 ING와 수창치업(首創置業)은 합작으로 태평양신성과 려도수안(麗都水岸)을 차례로 개발했다.

   - 외자가 투입하는 자금이 비교적 많아서, 국내개발상의 자금압력을 완화시켜준다.

 

3. 부동산개발기업의 지분인수방식

 

   - 2008년 7월, 아거락(雅居樂)은 모건 스탠리와 계약을 체결해서, 모건 스탠리 산하의 부동산펀드인 Crystal I이 52.83억위안으로 아거락의 산하에 있는 관금(冠金)회사의 30%지분을 인수해서, 공동으로 해남 청수만 1기 프로젝트를 개발하기로 했다.

   - 외자제한규정은 주로 외국자본이 부동산투기하는 것을 방지하는 것이다. 외자의 지분참여에 대하여는 제한하지 않고 있다. 그리하여 적지 않은 외자는 전략을 바꾸어 부동산개발영역에 진입하여 이익분야를 늘이고 있다.

 

4. 국내부동산물건의 직접구매방식

 

   - 2008년 6월, CBRE는 9.5억위안의 총금액을 상해에 위치한 광주발전은행빌딩을 인수했다.

   - 7월중순, 총가격 4.33억위안으로 원양부동산으로부터 북경연사상권의 고급서비스아파트인 원양공관 A동의 분양건물을 구매했다.

   - 한국의 펀드인 미래에셋은 11억위안 인민폐를 들여 상해인민광장의 화욱국제광장을 인수했다.

   - 2008년 2월 미국계 자본배경의 기회자본으로부터 취호천지어원 18호루를 총금액 9.63억위안에 인수했다.

   - 국가에서 외자의 고급부동산개발은 엄격하게 통제하고 있는데도, 이 분야의 사례가 증가하고 있다. 주로 상업용부동산이고, 이것들은 거의 대부분 전체부동산을 구매하는 방식을 취한다.

 

5. 비주민기구와 개인의 부동산투자방식

 

   - 국내 투기꾼이 대부분 은행자금을 이용하는 것과는 달리, 개인투자자는 통상적으로 자신의 자금을 이용하여 중국내 부동산에 투자한다.

   - 보도에 따르면, 한 대만인은 균요국제에 3개의 사무실을 구매했는데, 총금액 900만위안가량이다. 그는 먼저 인민폐대출을 받고, 다시 국외의 자금을 가지고 들어와서 조기에 대출금을 상환했다. 이렇게 하여 그는 미화자산을 인민폐로 전환시킬 수 있었다.

   - 각양각색으로 분산된 부동산구입, 투자형식은 관리감독의 난도를 증가시킨다. 불법으로 들어오는 외자자본과 함께 "핫머니"를 구성하고 있다.

   - 2008년 9월, 국가외환관리국은 통지를 내서, 결제자금으로 주식투자를 하는 것을 엄금하고, 비부동산기업이 자체사용목적이 아닌 경내부동산을 구매할 수 없게 하였다. 외환관리국은 외자기업 자본금 및 자본금결제로 얻은 인민폐의 사용현황에 대하여 추가조사를 실시하기로 하였다.