벽계원(碧桂園)의 돈버는 법

글: 용비(龍飛)

 

2007년에 벽계원은 잘나갔다. 2008년은 모든 것이 조용해져버렸다. 부동산시장의 한랭은 벽계원을 원래의 본모습으로 되돌아가게 만들었다. 다시금 '저가' 폭풍의 중심에 섰다. 제3기관의 리서치데이타에 따르면, 2008년의 전10개월간 벽계원은 다시금 광동의 판매1위를 달성했다. 그렇지만, 다른 도시에서는 아직 뿌리를 안정적으로 내리지 못했다. 스탠다드 푸어스에 의하면 벽계원의 올해 판매목표인 320억위안은 절반정도밖에 달성하지 못할 것이라고 한다.

 

"회사가 대규모로 감원하지는 않는다. 그저 11월부터 계속 직원들을 이직하도록 권한다." 벽계원을 떠난 소류의 말이다. 그에 따르면 그와 같은 판매인원은 40%이상 줄였다. 다만 직접해고를 한 것이 아니라, 대규모로 급여를 삭감하거나, 장기휴가를 보낸다. "무한의 일부 판매인원은 3개월의 장기휴가를 보내고 1달에 400위안의 기본생활비를 지급했다." 그 후에 부서책임자가 직원에게 스스로 이직할 것을 권한다. "목적은 배상금을 줄이기 위한 것이다" 그에 따르면 그룹의 다른 부서 예를 들어, 설계, 건물관리등도 계속하여 급여삭감, 인원감축을 하고 있다고 한다. 일부 고위 화이트칼라들은 급여삭감폭이 50%에 달했다. 기자는 이 일에 대하여 벽계원에 확인을 요청했지만, 회신이 없었다.

 

"왜 다른 개발상들은 이처럼 대규모로 판매인원을 삭감하지 않는지?" 소류는 의혹이 들 수밖에 없다.

 

사실 이것은 바로 벽계원의 비용통제전략이다. 벽계원은 국내에서는 드물게 보는 모든 부동산프로젝트를 자체개발, 자체판매하는 전국적인 토지개발상이다. 다른 프로젝트는 전국의 개발상들이 정도의 차이는 있지만 판매를 외주주고 있다. 벽계원은 전체 산업체인의 모든 단계를 스스로 하고 있다. 프로젝트설계, 건축, 인테리어, 판매에서 건물관리까지 모두 스스로 한다. "잔디는 우리의 원림회사가 조성한다. 인테리어는 우리 공사팀이 한다. 심지어 5성급호텔의 경영도 스스로 한다" 양국강(楊國强)은 이를 자랑으로 삼는다.

 

경제학은 우리에게 말해준다. 기업의 운영에는 두 가지 비용이 있다. 거래비용과 조직비용이다. 프로세스가 외부에서 이루어지면 거래비용이 올라가고, 프로세스가 내부에서 이루어지면 조직비용이 올라간다. 벽계원이 의지하는 것은 강대한 규묘의 경제이다. 거래비용을 최저로 줄이는 것이다.

 

일체화의 경영은 첫째, 구매비용을 낮출 수 있다. 벽계원은 강력한 집중조달체제를 가지고 있다. 계속하여 단일한 공급상으로부터의 구매총액비율을 낮춘다. 과거 3년간, 이 비율은 6.8%에서 3.8%로 줄였다. 5대공급상이 차지하는 비중이 30%를 넘지 않는다. 공급상간의 공급금액을 경쟁시키는데, 이는 월마트식의 구매이다.

 

구매의 장점외에 벽계원의 또 하나의 장점은 규모화복제이다. 벽계원은 지금까지 발전하면서, 이미 수백의 성숙한 주택모델이 있다. 타운하우스의 기본모델만도 100여개에 이른다. 서로 다른 지방, 서로 다른 사람들의 수요는 별로 중요하지 않다. 그저 중요한 것은 설계블록을 만든 다음에 환경계획 설계방안이 나온 후 이것을 그냐 하나의 도면에 조합하면 된다. 약간만 조정하면 그다지 고치지 않고도 바로 시공절차에 진입할 수 있다.

 

만과(萬科)가 보기에, 벽계원의 일반프로젝트의 개념설계는 1일이면 완성한다. 여러 프로젝트는 토지사용권을 취득한 후, 며칠만에 공사를 시작한다. 같은 시간내에 모든 벽계원프로젝트는 동일한 유형의 제품을 만든다. 그리하여 설계, 시공, 판매의 효율을 극대화하는 것이다. 일정한 시간이 지난 후 제품은 통일적으로 업그레이드되고 새로운 세대가 나온다. 이거은 바로 왕석(王石)이 말하는 공업화생산이다.

 

벽계원은 만과보다 훨씬 "공업화생산"을 대표한다고 볼 수 있다. 그의 산하에 있는 홍업관장공장은 이미 업계의 3강에 속한다. 연생산량이 500만입방미터에 이르고, 2/3는 이미 시장의 다른 고객에게 보낸다. 벽계원의 100% 자회사인 등월건축공정공사는 50%이상의 건축프로젝트를 수행한다. 만일 왕석이 말한 것과 같이 이후 중국건축이 미국과 같이, 먼저 구조물을 만든 후에 나중에 현장에서 쌓아가는 식으로 한다면 국내에서 가장 성공적일 것은 만과가 아니라 벽계원이다.

 

벽계원의 가장 문제있는 것은 바로 토지확장방식이다. 벽계원은 국내에서 가장 많은 토지를 보유한 개발상이지만, 벽계원의 내부에서는 그들이 이번 부동산한랭을 견딜 수 있는 것은 바로 토지를 싼 값에 사두었기 때문이라고 한다. 지금까지 벽계원의 토지원가는 여전히 총원가의 10%가 되지 않는다(광주를 예로 들면, 토지공개출양을 실행한 후, 토지원가는 전체 개발원가의 30%-40%를 차지한다. 최근 2녀동안 광주시에서 공개낙찰된 주택부지는 토지원가가 심지어 전체원가의 50%에 달한다)

 

"나는 현위서기와 교류가 아주 순조롭다" 벽계원의 오너인 양국강이 말한 적이 있다. 이것도 그들의 발전방향이다. 먼저 기초시설을 짓는다. 5성급호텔, 도로, 발전소, 상수시설을 모두 개발상이 투자한다. 지역가치가 올라간 후에 다시 주택을 개발한다. "나대지"를 "성숙토지"로 만드는 능력이 부족한 현위서기로서는, 이 방식의 흡인력이 상당하다. 벽계원이 토지를 가져가는 가격은 아주 저렴하다. "벽계원은 가격을 방바닥아래로 낮춘다" 벽계원의 경쟁상대방의 말이다.

 

토지외에 벽계원의 다른 생산원료의 원가도 아주 저렴하다. 가장 두드러진 것은 공사비용이다. 벽계원은 저밀도주택을 개발해왔는데, 제품은 주로 별장이나 타운하우스가 위주이다. 사실 고층주택을 개발하는 것과 비교하면, 이들 제품의 생산원가는 비교적 낮다. 2007년을 예로 들면, 광주의 고급주택의 건축원가는 2500-3000위안/평방미터인데, 다층빌라(인테리어하지 않은 상태)의 건축원가는 1500-1700위안/평방미터가량에 불과하다. 별장은 왕왕 인테리어하지 않은 상태로 교부하므로, 건축원가는 왕왕 500위안/평방미터 정도에 불과하다.

 

인테리어후에 교부한다고 하더라도, 벽계원의 원가는 경쟁상대방보다 높지 않다. 그 기초는 바로 위에서 말한 규모화구매이다. 여기에 벽계원은 자신이 원림회사를 보유하고 있어, 그들은 가장 먼저 광주에서 "정원풀인테리어"개념을 내놓았다.

 

광동지역에서, 벽계원은 거래원가를 통제하는데 있어서 이미 아주 능숙한 수준에 이르렀다. 그들의 문제는 어떻게 이 모델을 전국에 퍼트리느냐이다. 그리하여 양국강은 "벽계원은 표준화와 제조화의 관리를 해야 한다"고 말하는 것이다.

 

금년7월, 벽계원은 프로젝트관리의 ERP시스템을 건립했다. 각종원료가격을 최저로 낮춘 후에, 벽계원은 공사프로세스에서도 원가를 통제한다. 벽계원의 ERP건립에 참가한 책임자는 이렇게 말한다: "설계방안이 확정되면, 시공, 원료, 설비가격이 상대적으로 안정되어 있어서, 각종가격이 정해진다. 그리고 기업관리모델이 상대적으로 고정된 상태하에서, 부동산개발프로젝트의 실제원가는 주로 시공과정에서의 프로세스의 양호한 배치결합에 달렸다" 벽계원은 이 절차를 잘 만들려고 하고 있다. 그리하여 원가우세로 부동산의 추운 겨울을 넘기고자 한다.

 

벽계원의 최건파(崔健波) 총재는 앞으로 1,2년간 벽계원의 최대문제는 내부관리에 있다고 본다. 벽계원은 대외적으로 방대한 이윤기계이다. 다만 이 기계를 운전하는 것은 강력한 관리가 필요하다. 그러지 않으면 아주 낮은 거래원가의 댓가는 바로 높은 관리비용이 될 것이다. 이번에 인력감축한 것과 마찬가지로 조금만 잘못하면, 회사의 명예가 땅에 떨어지게 되는 것이다.

 

양국강은 스스로 이렇게 말한 바 있다: "여러해 동안, 스스로 소건축회사의 사장처럼 일했다." 모든 일은 친히 결정했다. 혼자서 결정했다. 예전에 그의 비서를 한 적이 있는 유문위는 이렇게 말한다: "그는 계속 모든 것을 친히 했다. 실제업무과정에서도 그렇다." 왕석도 이전에 사석에서 양국강의 이같은 관리방식에 우려를 표시한 적이 있다. 그러나 양국강은 바뀔 것인가?

 

벽계원이 건립한 것은 자로 잰듯한 프로젝트관리방식이다. 즉 한 직능부문을 종적 관리를 위주로 하여, 큰 본부, 작은 지방의 관리체계를 지니고 있다. 직능부문은 모든 프로젝트의 관련분야를 직접 관장한다. 프로젝트소조를 만들지만, 같은 성의 몇개의 프로젝트는 1-2명의 대프로젝트경리가 책임진다. 양국강 봉인은 직접 건축설계원과 투자확장부를 책임진다. 다른 부서는 고위경영진들이 관리한다. 이런 관리방식은 자원낭비를 막는다. 다만 문제는 이중지휘감독에 이다. 마지막으로 부동산프로젝트의 크고 작은 일들이 모두 양국강에게 결정해달라고 온다. 벽계원의 극도로 복잡한 내부사무, 예를 들어, 건축, 인테리어, 원림등 분야의 관련회사를 협조하게 하는 것은 양국강 본인이 아니면 효율적으로 처리할 수도 없다.

 

이들 문제는 ERP로 해결할 수 있는 것이 아니다.