중국부동산: 전환점논쟁과 정책곤경

글: 왕혁(王赫)

 

2021년 중국은 엄격한 조정정책을 시행하여, 부동산업종의 "빙화양중천(氷火兩重天)"과 "롤러코스트"현상이 나타나고 있어, 각계에서는 중국부동산의 전환점이 도래한 것인지에 대하여 '부정론'과 '긍정론'이 날카롭게 대립하고 있다. 12월 6일의 중앙정치국회의에서는 당국이 '부정론'에 기울어져 있다는 것을 보여주었다. 이는 당국의 정책곤경을 가중시키고 2022년 중국부동산업종의 리스크를 가중시켰다.

 

부동산전환점 "부정론"

 

부정론자, 예를 들어 재정부 재정과학연구소의 전소장 자캉(賈康)은 큰 국면으로 볼 때, 중국부동산의 미래발전의 주제어는 '성장성'이고, 절벽식의 조정이 아니다. 부동산의 미래는 여전히 중국경제의 지주산업이다라고 본다.

 

그리고 인터넷에서 인기있는 경제학자 런저핑(任澤平)은 '2021중국주택재고보고서'에서 이렇게 적었다: "중국부동산시장은 여전히 비교적 큰 발전공간이 있다" 그는 3가지 이유를 든다. 첫째, 중국도시화과정에 아직 비교적 큰 공간이 있다. 2030년까지 도시화율이 71%에 도달하면 도시인구는 1.3억명 증가할 것이다. 둘째, 주요선진국과 비교하면, 중국도시의 1인당 주택면적이 비교적 좁다. 주민수입이 증가하고 가정규모가 신속히 소형화되는 등, 1인당 주택면적은 미래 최소한 13% 증가할 것이다. 셋째, 중국의 현재 도시주택성투율(成套率, 전체주택건축면적에서 실제주택건축면적이 차지하는 비율, 주택의 품질을 평가하는 기준으로 사용됨)은 85%에 불과하고 아직 20%의 가정은 여건이 비교적 좋지 않은 평방(平房)에 거주하고 있어, 주택교체요구가 존재한다.

 

런저핑은 일찌기 업계내에 유행하는 표준분석틀을 내놓은 바 있다: "부동산은 장기적으로 인구를 보고, 중기로 토지를 보고, 단기로 금융을 본다" 이 기술적분석틀운용의 효율성을 판단하려면, 전제의 합리성과 관련수치의 정확성, 계통성, 완비성을 살펴보아야 한다. 그런데, '긍정론자'는 이런 분석틀에 얽매이지 않고 중국부동산형세에 대하여 다른 평가를 하며 '부정론'에 도전하고 있다.

 

부동산전환점 "긍정론"

 

첫째, 도시화에 관하여. 정부에서 공표하는 도시화율데이타는 도대체 어느 정도 중국의 진실한 도시화상황을 반영하는지 판단하기 어렵다(제7차 인구센서스의 데이타를 보면, 전국인구중 9억이 도시에 거주하고 있어 63.89%를 차지하고 있다). 다믄 최근 들어 민공황(民工荒)을 보면 중국의 도시화는 아마도 거의 끝물인 것같다. 더욱 중요한 것은 중국은 현재 인구의 노령화추세로 농촌이 노령인구가 사망하면, 도시화율은 자동적으로 급속히 늘어날 것이다(일본이 유사했다).

 

둘째, 1인당주택면적이 미래 늘어날 것이라는 점에 관하여. 중국의 도시인구의 1인당 주택면적은 거의 유럽선진국과 비슷하다. 단지 미국보다 뒤쳐저있고, 한국, 일본보다는 높은 수준이다. 이는 중국인들의 1인당 주택면적이 수요가 거의 최고점에 달했다는 것을 말해준다. 그리고 노령화가 심화되고 출산율이 계속 하락되면서 중국도시의 1인당 주택면적은 가만히 있어도 계속 올라갈 것이다.

 

셋째, 인구에 관하여. 이 세 가지를 주목해야 한다. 하나. 최신예측을 보면, 중국인구총수는 2025년에서 2030년에 최고치에 달할 것이고, 인구의 마이너스성장이 가까웠다. 노령화는 가속화되고, 주택에 대한 전체적인 수요가 감소할 것이다. 둘. 중국의 노동연령인구는 2013년을 전후하여 최고치에 도달했고, 노동력총수는 이미 감소하고 있다. 수요도 자연히 하락한다. 셋. 60후, 70후가 점차 노년에 접어들고, 80후, 90후의 인구는 급격히 감소한다. 주택수요 및 개선형수요도 급격히 감소한다.

 

당연히 직접 부동산산업의 발전을 결정하는 인구기초는 인구의 유동과 집결활동이다. 인구총량규모의 자연적 증감이 아니다. 다만, 인구총량과 구조의 변동은 여전히 부동산산업변동의 배경요소를 구성한다.

 

넷째, 경제요소. 간단하게 말해서, 만일 수입증가가 정체되면, 부동산가격은 자연스럽게 올라갈 수 없다. 전형적인 것은 1990년대초이후의 일본이다. 반대로 만일 경제가 더욱 증가하면, 전환점이라고 예측하는 것은 시기상조이다. 다만, 중국에 있어서 경제가 하락하고있고, 이미 여러 해가 되었다. 전체적으로 주택구매수요가 아주 클 수가 없다.

 

다섯째, 정책요소. '부정론'자와 '긍정론'자들은 모두 중국주택은 전체적으로 이미 정태균형상태에 도달했다고 본다(2020년 중국의 도시주택채호비율은 1.09이다. 1선, 2선, 34선도시는 각각 0.97, 1,08, 1.12이다.) 그리고 부동산업계는 4가지 문제가 두드러진다. (1) 부동산가격이 계속 상승하여 부동산수입이 지나치게 높다. 일반대중의 주택구매는 갈수록 어려워지고 있다; (2) 부동산투자에 투기문제가 심각하다. (3) 주택공치율(空置率)이 놀라울 정도로 높다. (4) 전국의 90%이상의 도시는 모두 '부동산의존증'을 앓고 있다. 개괄적으로 말하자면 현재 중국부동산의 거품은 더 이상 계속되기 어렵다. 그러므로, 당국의 전체적인 정책방향은 거품을 걷어내는 것이다. '2차부동산개혁'이다. 당연히 한꺼번에 거품을 터트릴 수는 없다. 그러나 통제속에서 조으고 멈추기를 계속하며 연착륙시키려 할 것이다. 이 각도에서 말하자면, 정책요소는 부동산전환점의 도래를 가속화시킬 것이다.

 

이상의 5가지 분석은 '긍정론자'들이 제출하는 분석틀에 부합한다. 부동산은 단기적으로 정책을 보고, 중기적으로 경제를 보고, 장기적으로 인구를 본다. '부정론'과 '긍정론'을 대비해보면, 확실히 '긍정론'이 더 설득력있다. 그러나 당국은 '부정론'으로 기울어져 있다.

 

중국의 정책곤경

 

12월 6일, 중공중앙정치국회의에서 '상품방시장이 더욱 주택구매자의 합리적주택수요를 만족시키도록하는 것읒 지지한다"고 명확히 했다. 그리고 처음으로 "부동산업종의 건강한 발전과 선순환을 촉진한다"는 말이 들어간다.

 

이는 금년 부동산업계는 심도있는 조정에 직면하여, 부동산시장에 '한겨울'이 닥치자, 중국당국은 엄격한 긴축정책을 약간 풀어줄 것이라는 것을 말해준다. 왜냐하면, 첫째, 경제추세가 좋지 못하다. 3분기 GDP증가율은 예상밖으로 4.9%까지 하락했다. 4분기는 아마도 더욱 나쁠 것이다. 경제성장률을 유지하기 위하여, 당국은 더 이상 강력하게 부동산을 압박하지 못할 것이다(부동산의 GDP성장률에 대한 기여도는 25%이다). 둘째, 내년은 '정치의 해'이다. 당국은 '온자당선(穩字當先, 안정을 최우선으로 한다)'이고, '경제가 합리적인 구간내에서 운용되도록 유지하고, 사회의 대국면이 안정되도록 유지하고, 당의 20대를 성공적으로 개최한다' 부동산에 대한 조정도 효과를 보이는 선에서 그칠 것이다.

 

부동산정책 자체를 말하자면, 중국은 지금까지 분명한 전체적인 설계가 없다. 이는 이미 큰 문제이다. 예를 들어, 1998년 부동산개혁을 시작할 때, 중국은 도시 80%이상의 가정이 경제적용방에 살도록 하겠다고 했으며, 최저수입자들에게는 염가의 임대주택을 제공할 것이고, 고수입자는 상품방을 사도록 하겠다고 했다. 그러나 실제는 그 반대로 진행되었다. 현재 중국도시의 주택중 90%이상은 상품방이다. 이렇게 기형적인 경우는 전세계에서 찾아볼 수 없는 것이다. 금년 6월 24일, 국무원판공청은 <보장성임대주택의 발전을 가속화하는데 관한 의견>을 내놓았다. 마침내 처음으로 국가층면에서 주택보장체계의 기본설계를 한 것이다. 신규유입시민과 청년인구가 많고 집값이 비싸며 상승압력이 비교적 큰 대도시는 '14차5개년계획'기간동안 새로 보장성임대주택이 신규주택공급총량에서 차지하는 비율을 30%이상이 되도록 노력해야 한다. 다만 구체적인 건설목표, 정책조치 및 연도별건설계획은 다시 지방정부에 떠넘겼다. 국가층면의 기초적인 제도지원이 없는 것이니 결과가 어떻게 되겠는가? 여전히 보장성주택건설은 뇌성대우점소(雷聲大雨點小). 천둥소리는 요란했으나 비는 조금밖에 내리지 않고 '소리치면 칠수록 더욱 소극적이 되는' 악순환의 고리에 빠지는 결과가 되지 않겠는가. 

 

그리고 각 당사자의 힘겨루기로 부동산세는 나오기 어렵다. 그저 '5년간 시범'시행할 수밖에 없었다. 필자는 "부동산세는 중국의 계륵인가?'라는 글에서 이를 상세히 다룬 바 있다.

 

더욱 깊이있게 분석하자면, 부동산거품을 걷어낼 수 있을지, 연착륙에 성공할 수 있을지는 중국경제의 전환이 성공할지여부에 달려 있다. 경제전환은 중국이 이미 수십년간 부르짖어왔다. 그러나 근본적인 진전은 없었다. 그리고 현재 중국경제는 내우외환으로 불확정성이 크다. 전략도 흔들린다. 경제전환의 난이도가 얼마나 어려울지는 생각해보면 알 것이다.

 

결론적으로, 중국은 현재 곤경에 빠져 있다. 주택시장이 진정 추세적으로 전환점에 이르렀는지에 대한 형세인식문제에서 판단을 분명하게 못하고 있다. 부동산정책의 기본설계가 계속 미뤄지며 나오지 않고 있다. 그저 부동산이 좋지 않다고 소리만 치고, 부동산을 단기적 경제부양수단으로 보지 않으며, 부동산의 장기적으로 유효한 매커니즘을 건립해야한다고 말만 하면서, 계통적이고 구체적인 건설적 조치는 내놓지 않고 있다. 그저 행정수단에 의존하여, 그때그때 가다가 서다가를 반복하면서 시간만 소모하고 있다. 2022년 중국부동산업계의 리스크는 이렇게 가중되고 있다.