중국오피스빌딩의 공실률이 역대최고수준인 이유는...?

글: 장청(張菁)

최근 들어 원래 <경제참고보>에 실렸던 뉴스를 여러 매체에서 전재하고 있다. 제목은 <공급과잉, 여러 지방의 오피스빌딩 공실률이 역대최고수준이다>이다. 글에서는 국제적으로 저명한 부동산컨설팅회사가 공개한 연구데이타를 인용하고 있다. 현재 중국의 여러 지방의 오피스빌딩 공실률은 미이 아주 높은 수준에 이르렀다. 그중 1선도시중 베이징의 고급오피스빌딩의 전체공실률은 이미 10.9%로 올라갔는데, 이는 8년만의 최고기록이다; 상하이의 오피스빌딩 공실률은 18.5%인데, 이는 10년만의 최고기록이다. 2선도시의 평균공실률은 28%에 달한다. 발전이 바교적 빠른 도시인 텐진, 창사, 충칭, 샤먼등의 평균공실률은 더더구나 30%가 넘는다.

공실률이 전체적으로 오른다는 것은 시장의 수요공급의 균형이 무너진 것과 관련이 있다. 즉 시장의 공급측과 수요측간에 불균형이 나타난 것이다. 오피스빌딩시장의 공실률이 오른 원인중 가장 가능성이 큰 것은 한편으로 이 시장에 유입되는 공급량은 늘어났고, 다른 한편으로 시장의 흡수력 즉 수요량은 감소하고 있다는 것이다.

베이징을 예로 들면, 2019년 전3분기에 시장에 유입되는 프로젝트는 이미 67.8만평방미터에 달한다. 그러나 과거 10년간 베이징시 오피스빌딩의 연평균흡수량(수요량)은 겨우 56.1만평방미터에 불과하다.

데이타를 보면, 2019년 전3분기에 베이징시의 오피스빌딩순흡수량(수요량)은 23.0만평방미터이고, 2018년의 같은 기간과 비교하면 40.9%가 줄었다. 새로 유입되는 프로젝트의 영향을 배제하고서라고, 현존 프로젝트이 순흡수량은 이미 마이너스성장이다. 진실한 시장수요가 있는 신규입주자의 점유비율은 2018년의 같은 기간동안 34%에서 16%로 줄어들었다.

베이징시 주방및성시건설위원회가 발표한 데이타를 보면, 2019년 1월-9월 전체시의 오피스건물의 시공면적은 1910.1평방미터로 동기대비 12.6%가 줄었다. 신규착공오피스빌딩의 면적은 108.9만평방미터로 동기대비 32.1%가 줄었다. 준공된 사무실면적은 121.1만평방미터로 동기대비 19.7%가 늘었다. 분양완료오피스빌딩면적은 29.1만평방미터로 동기대비 19.1%가 줄었다. 분양예정오피스빌딩면적은 492.5만평방미터로 동기대비 39%가 늘었다.

여기서 알 수 있는 것은 시공중이거나 새로 착공한 오피스건물의 투자는 이미 크게 줄었다는 것이다. 이는 부동산기업이 새로 오피스빌딩을 건설하는데 신중한 태도라는 것을 알 수 있다; 다만 새로 준공하여 시장에 진입한 오피스건물은 증가추세이다. 이전 몇년간 새로 건설하는 오피스빌딩의 열기가 반영되고 있다. 다만, 신규오피스빌딩의 분양은 낙관적이지 못하고, 이미 재고가 쌓이는 상황임을 알 수 있다.

몇년전, 지방토지재정에 의존하던 각지방정부는 계속하여 토지를 팔고, 각 대형부동산기업들은 앞다투어 토지를 사들였다. 몇년간의 건설기간을 거쳐 지금 각지의 랜드마크 건축물, 초고층건축물이 이미 세워지고 있는 단계이다. 연이어 오피스빌딩시장에 진입할 것이다. 그러나, 부동산은 연속 근 10년간의 고속발전으로 부동산시장의 각종 부정적요소는 가려져 있었다. 예를 들어, 토지가격의 프리미엄이 지나치게 높다든지, 융자차입비율이 너무 높다든지 등등

다시 수요측의 시장을 보면, 미중무역전하에서, 여러 외국기업들은 중국탈출을 가속화하고 있다. 국내경제의 하락추세는 분명히 드러났고, 각 기업은 원가문제를 주목하고 있다. 인터넷금융의 폭탄은 이 업종의 기업들이 망하게 만들었고, 현재의 시장상황은 일부 입주기업이 면적을 축소시키거나 임대를 취소하는 경우가 나타나고 있다. 혹은 A급오피스빌딩에서 B급오피스빌딩으로 옮겨가거나, 핵심상권에서 비핵심상권으로 옮겨가고 있다.

최근 들어, 이미 리카싱(李嘉誠)은 내지와 홍콩의 부동산을 매각했고, 왕젠린(王健林)은 완다의 각지방 프로젝트를 매각했으며, 판스이(潘石屹)는 산하의 자산을 패키지로 매각하고 있다는 등등의 소식이 들여론다. 이는 업계인사들이 부동산시장에 대한 자신감부족을 드러낸다고 할 수 있다.

중국부동산시장은 이미 중소부동산기업의 파산붐이 일어나고 있다. 대기원의 <십자로구>난의 보도에 따르면, "법원통계에 따르면, 11월 20일까지, 금년내에 파산을 선고한 중국부동산개발기업은 이미 446개나 된다. 이는 역대최고기록이며, 평균 매일 1.5개의 부동산기업이 파산했다는 의미이다."

최근들어 나온 소식에 따르면, 대형부동산기업인 이허(頤和)부동산의 자금줄이 끊어졌고, 상반기에 1.15억위안의 순결손을 나타냈으며, 50억위안의 채무를 갚지 못했다.

10대부동산기업에 들어가는 뤼디(綠地)집단도 업계의 주목을 받고 있다. 우한뤼디센터(武漢綠地中心) 산하에 '화중제1고층건물'이라고 불리던 건물이 중단되었다. 원인은 우한뤼디센터가 시공업체인 중건3국에 거액의 공사대금을 지급하지 못하고 있기 때문이다. 그리하여 프로젝트는 전면 중단되었다. 지난주 우한뤼디그룹의 칭산샹수화청(靑山香樹花城)프로젝트는 다시 채무로 인해 공사중단이 되었다. 그리하여 외부에서는 뤼디그룹의 자금줄에 문제가 생겼다는 추측을 하고 있다.

해외의 평론가인 원샤오강(文小剛)은 이렇게 말한다. 부동산기업의 캐시플로우에 문제가 생긴 것은 대륙부동산기업의 채무상환집중기와 관계가 있다. 대륙의 부동산기업은 일반적으로 대거 자금을 차입하여, 빠른 시일내에 개발하고, 빠른 시일내에 분양하는 방식으로 마케팅을 확대한다. 그리고 부동산기업이 발행하는 단기채권은 금년부터 이이 대륙에서 상환기에 도달하고 있다. 그리고 이는 후년까지 계속될 것이다. 비록 각 부동산기업들이 속속 가격을 인하하여 프로모션하면서 가격을 낮추어 물량을 늘이는 방식으로 자금을 모으려 하지만, 이런 방식이 반드시 효과를 발휘할지는 알 수가 없다. 대륙의 경제성장이 느려지고 있고, 민중의 수입은 감소하고 있다. 민중들은 속속 주머니를 닫고 있으며 거액소비는 자제하고 있다.

더욱 사람들을 불안하게 만드는 소식은 중국부동산기업의 해외발생채권이 급증했다는 것이다. 부동산기업은 해외채무로 2,500억위안이상을 발행할 계획이다. 달러채권규모가 비교적 큰 곳으로는 헝다(恒大), 비꾸이위안(碧桂園), 자자오예(佳兆業), 룽촹(融創), 뤼디(綠地), 완커(萬科)등 대형부동산기업들이 들어간다. 동시에 채무이율도 아주 높다. 해외발행채무의 이율은 이미 10%를 넘어섰다. 예를 들어, 덕신중국1억달러 우선어음의 이율은 12.875%이다. 타이허(泰禾)그룹은 15%이고, 당다이(當代)치업은 15.5%이다. 이는 업계에서 중국부동산시장의 거품이 확대되는 것과 동시에 채무위기가 가속화되는 것에 대한 우려를 불러일으키고 있다.

대륙의 금융학자이며 칭다오대학 경제학원 교수인 이센롱(易憲容)은 이렇게 말한다. 부동산대출금이 급속히 증가하던 아니면 부동산개발기업의 과도한 차입이건 과도한 부채이건 모두 금융레버리지를 통하여 부동산시장에서 돈을 오으고 있다. 이런 금융레버리지는 중국의 주민과 부동산기업이 과도한 부채를 안게 만들고, 그 리스크는 언제든지 폭발할 수 있다고 볼 수 있다.