"귀성(鬼城)"을 어떻게 할 것인가?

글: 장가진(張家振) 

 

밤의 장막은 내렸는데, 불빛은 잘 보이지 않는다. 광동 후이저우(惠州) 다야완구(大亞灣區)의 2,328호의 단지에는 겨우 2집에만 불이 켜졌다. 저녁에 순찰을 도는 보안들도 불안할 정도이다. 낮에는 머리에 오랜지색 안전모를 쓴 건축노동자들이 수시로 출몰하는 외에, 넓다란 도로는 텅텅 비어 있다. 최근 매체의 보도에 따르면, 후이저우 다야완구도 이런 이유로 "귀성(鬼城, 신도시는 만들었으나 사람이 입주하지 않은 도시)"이 명단에 든 최신도시가 되었다.

 

맹렬한 신도시건설붐에서 새로운 도시화는 과도하게 '부동산화'로 왜곡되었다. 건물을 짓는데에만 집중하고 관련산업의 발전이 지지해야한다는 점은 간과했다. 그리하여 결국 유성무시(有城無市)가 되어 '귀성'만 난립하게 된다.

 

매체가 공동으로 그린 '귀성"지도에 '귀성'은 이미 14개에 달한다. 내몽고 어얼둬스, 광동 후이저우 다야완,  랴오닝 테링(鐵嶺), 장쑤 창저우(常州), 허난 허비(鶴壁), 후베이 스얜(十偃), 쿤밍 청공신구(呈貢新區), 텐진 징진신성(京津新城)등이 명단에 이름을 올렸다.

 

"귀성"의 겉모습 아래에는 더욱 많은 은환(隱患)이 숨겨져 있다. "귀성"의 명단에 들어있지 않은 여러 도시들도 주목해야 한다. 예를 들어, 허난 뤄양(洛陽)의 이빈신구(伊濱新區)는 신구건설이 자금압박, 행정센터프로젝트의 유산, 농촌과 도시의 병합에 대한 촌민의 반대에 부닥쳐 정체상태에 빠졌다. 산시 다통(大同)의 '신도시프로젝트'는 채무의 늪에 빠져서 여러 도시건설공사가 중단되었다; 그리고 후베이 스얜의 동부신성(東部新城)은 여러 개발상들이 불법자금대출, 이중분양후 야반도주하는 일이 벌어져서 부동산시장을 다시 규범화하는 것이 필요하게 되었다.

 

당의 18기 3중전회와 중앙도시화공작회의가 연이어 열렸고, 중국의 신형 도시화발전전략과 방향을 명확히 했다. 이번 회의에서 나온 "십부준(十不準, 10가지 불허하는 사항)"을 보면, "함부로 남을 따라서 대약진을 벌이는 것", "신도시를 '귀성'으로 만드는 것"을 허용하지 않는다고 되어 있다. 상술한 '귀성' 및 신도시건설을 현재 진행하는 지방은 새로운 발전방향을 찾아야 한다.

 

매체에서 제공하는 정보를 정리해보면 쉽게 찾아볼 수 있다. "귀성"명단에는 직할시, 성회도시가 신도시를 건설하는 경우, 예를 들어 쿤밍 청공신구, 텐진 징진신성등을 제외하고, 더 많이 분포된 것은 중서부의 내몽고 어얼둬쓰, 허난 허비, 후베이 스얜등 3,4선 도시이다.

 

그외에 '귀성"의 은환은 신속히 현성으로 만연하고 있다. 광동성 부동산업종협회에서 발표한 <광동성현역부동산발전연구보고>를 보면, 전체 성의 반수이상 현급도시의 부동산시장에는 공급과잉리스크가 나타나거나 명백한 공급의 수요초과현상을 보이고 있다. 그래서 '귀성' '공성(空城)' 및 대규모신도시건설등의 현상을 신중하게 방지해야 한다.

 

마찬가지로, 1800킬로미터 떨어진 윈난 쿤밍 청공신구는 시골 논밭사이에 고층건물이 우뚝 들어섰는데, 5년간의 발전을 거쳤지만, 지금까지 보이는 것은 높은 건물만 보이고 사람은 보이지 않는 광경이다. 외국매체의 묘사에 따르면, 심지어 극단적으로 '동물만 보이지 사람은 보이지 않는다'는 '무인지역'현상을 보인다고까지 말한다.

 

지금 각지의 '귀성'의 후유증은 계속 두드러지게 나타나고 있다.

 

"당시 집을 2013년 6월부터 분양하기로 약속했고, 늦어도 8월에는 입주할 수 있다고 하였다. 심지어 나의 집호수도 다 정해놓았다." 그러나, 입주할 시간이 되었는데, 스얜시 장완구 한장가 부근에 사는 스(師)여사일가가 최종적으로 들은 소식은 공사가 중단되고, 개발상 뤄롱핑(羅榮平)이 야반도주했다는 소식이다.

 

후베이 서북에 위치한 후베이 스얜은 일찌기 산을 깍아 도시를 만든 것으로 유명하다. 이 조치는 신도시건설에 대량의 개발용지를 제공하게 했다. 부동산시장은 개발열기를 맞이하는 동시에, 주택에 대한 수요가 왕성하지 못한 현실도 직접적으로 개발상의 자금회수를 어렵게 하고, 자금줄의 압력을 증진시키게 되었다.

 

스얜시 빈하오(賓豪)부동산개발유한공사의 법인대표 뤄롱핑, 스얜시스안(世安)부동산개발유한공사 동사장 왕양(汪洋)은 자금압력으로, 결국 '야반도주'를 선택했다.

 

스얜시 공안국 장완구분국의 관련책임자는 빈하오화원프로젝트의 개발과정에서 뤄롱핑의 자금부족으로 여러 필지의 토지증을 위조하고, 진상을 모르는 궈(郭)모등과 직접 계약을 체결하여 이중으로 저당잡히고 자금을 차입했다. "현재, 범죄혐의자 뤄롱핑이 이런 수단으로 차입한 자금이 2000만위안에 달하고, 피해자는 10여명에 달한다."

 

스얜시 부동산관리국이 통보에 따르면, 스안회사는 "악의적인 사기로 기분양한 주택을 재차 다른 사람에게 매각했고, 인터넷에서 사적으로 계약을 체결하여, 1개의 주택을 여러번 팔아먹었다."

 

스얜시부동산시장의 높은 재고량과 부동산기업의 자금부족리스크는 현지주무부서의 경계심을 불러일으켰다. 2013년 스얜부동산전시동원및시장형세분석에서 스얜시부동산관리국 부국장 왕용은 이렇게 말한다: "현재 스얜부동산시장의 재고량은 높은 수준으로 내러가지 않고 있다. 경계해야할 사항이다." 동시에 왕용은 각 부동산개발기업에 자금운영상황에 주의할 것을 요구했다. 연말에 양호한 판매실적을 거둘 수 있도록.

 

마찬가지로 중부에 위치한 허난 뤄양 이빈신구는 농촌을 없애서 도시로 합병시키는 작업을 진행했다. 그러나 자금압력으로 여러번의 좌절을 겪는다. 뤄양신구에서 카이위안(開元)대도를 따라 남쪽으로 가면 높은 빌딩이 논밭 가운데 서 있고, 시골마을 곁에 높이 솟아 있다. 정부의 말에 따르면, 이빈신구는 뤄양의 미래발전을 책임질 '내일의 도시'이다.

 

이빈신구의 계획에 따르면, "3년의 시간을 들여, 구내 35개 행정촌, 780만평방미터의 철거이전, 2.9만호, 12만명의 정착을 완성한다"는 것이다. 농촌을 없애 도시로 합병시키는 것으로 인해 토지를 잃고 주택이 철거되는 농민의 정착문제를 해결하기 위하여, 이빈신구정부는 140억위안을 들여 10개의 정착마을 총건축면적 730만평방미터를 지어야 한다.

 

그러나, 신구건설의 전체 구조가 아직 시작되지 않았다. 정착촌마을의 건설도 자금압력으로 대거 공사중단현상을 보이고 있다. 최초에 계획한 청사진과 건설일정표와 비교하면, 이빈신구 건설의 발걸음은 확실히 많이 느려졌다. 철거의 난도도 증가하고, 자금압력도 급증하는 등의 요소로 신구의 미래발전은 그림자가 드리워졌다.

 

5호정착단지 14호, 17호동의 시공을 맡은 양선생에 따르면, 5호단지는 2012년 4월초에 착공하고, 2013년 구정전에 주체를 완성하기로 되어 있었다. 그러나 총도급업체의 자금이 부족하여, 2013년 구정전에 10개층의 건물주체만 완성한 상태에서 1년동안 공사가 중단되었다. "우리의 원재료와 기계설비는 아직도 현장에 있다. 매월 부담하는 임대료와 관리서비스인원의 급여 그리고 선지급자금 250만위안의 고액이자를 부담하고 있다."

 

마찬가지로 채무의 늪에 빠져서 나오지 못하고 있는 곳은 500억위안의 신도시건설로 유명해진 산시 다통이다. 정부재정압력의 영향으로, 다통시정부가 공사대금을 지급하지 못함으로써, 공사가 대규모로 증단되었다. 다통 웨이두(魏都)신성의 한 작은 단지만 하더라도, 정부에서 미지급한 공사대금이 3억위안에 달한다. 이런 영향하에, 다통건설에 참여했던 건설업체는 속속 '패주맥성(敗走麥城)'하고 있다.

 

뤄양 양선생의 처지와 비슷하게, 멀리 산시 다통에서 류빈등 4명은 돈을 벌기 위하여 다통신도시건설프로젝트를 수급받았다. 그러나 결과적으로 정부에서 공사대금을 지급하지 않고 있다. 류빈등 4명이 제공한 자료에 따르면, 그들은 건축면적 7만평방미터를 완공했다. 2012년 같은 기간, 같은 지구, 같은 유형의 건축심계감사의 결산가격으로 계산하면, 정부에서 지급해야할 공사대금이 2200여만위안이다. 설사 그 기간의 건축원가로만 계산한다고 하더라도 1200여만위안을 미지급하고 있는 것이다.

 

최근 몇년간, 일부 지방에서는 도시화를 기치로 내걸고, 속속 신도시건설모델을 시작했고 갈수록 더욱 심해지고 있는 형국이다.

 

국가발개위 도시및소도시개혁발전센터과제조 조사연구데이타에 따르면, 조사한 144개 지급도시중, 133개지급도시가 신도시건설을 내놓고, 200개의 신도시를 건설하기로 계획되어 있다. 평균 1 지급시마다 1.5개의 신도시를 건설하는 것이다.

 

"도시화투자대약진'의 현실 앞에서, 조사연구보고서는 이렇게 지적했따. "만일 적시에 규범화하고 인도하지 않으면, 반드시 사회에 불리한 영향을 미치게 될 것이고, 대규모 철거, 대규모 건설에 따른 사회갈등이 가속화될 것이다."

 

재정위기, 정치업적동기, 초대형계획등 요소의 자극하에, 신도시건설은 신도시계획면적과 인구가 현실을 대거 초과하는 극단적인 사례까지 만들어 냈다. 예를 들어 구이양(貴陽)이 내놓은 도시계획에 따르면, 모두 3개의 신구, 5개의 신도시가 있다. 신구,신도시계획건설총면적은 1,267평방킬로미터이다. 2011년 구이양시 도시면적은 겨우 162평방킬로미터이다.

 

신도시,신구건설을 맹렬하게 진행하는 동시에, 일련의 '마이너스 리스트'가 전국 상하의 높은 관심을 끌어모으고 있다. 당의 18기 3중전회와 중앙도시화공작회의는 중국도시화발전전략과 방향을 확립하고 명확히 했다.

 

이번 회의에서 내놓은 '십부준' 신호는 다음과 같다: "자연규율에 위배되어 함부로 하지 못한다." "남을 맹목적으로 따라서 대약진하지 못한다." "맹목적으로 대규모철거, 대규모건설을 하지 않는다." "일률적으로 외국을 따라하거나 특이한 것을 추구하지 않는다." "신도시를 귀성으로 만들지 않는다." "시민을 유민으로 만들지 않는다." "1기정부마다 1장의 청사진을 만들지 않는다." "천성일면(千城一面)을 하지 않는다." "주택에 입주하면 걱정거리만 있는 국면을 만들지 않는다." "함부로 차입하여 크게 사업을 벌이지 않는다."

 

예를 들어, 회의에서는 "도시화목표는 반드시 실사구시해야 하고, 실제로 가능한 것을 해야 하며, 행정명령으로 단계별로 요건을 추가하고, 급마다 심의하지 않으며, 급히 완성하고자 하지 않고, 발묘조장하지 않는다. 도시화를 적극적으로 추진하면서, 안정적이고 착실하에 해야 한다. 방향은 분명해야 하고, 발걸음은 온건해야 하여, 조치는 실질적이어야 한다."

 

그리고 중앙도시화공작회의에서는 명확히 지적했다. "도시건설용지 특히 최적화개발의 3대도시군지구는 재고량을 소화시키는 것을 위주로 하고, 무절제하게 건설용지를 확대하지 않으며, 도시마다 모두 거인으로 성장시키려 하지 않는다."

 

구각행정학원 교수인 장효덕은 다음과 같이 분석한다. 많은 정부는 도시신구를 계획하는 과정에서, 먼저 시정과 공공서비스설비를 해야 하고, 정부의 어런 투자행위는 많은 정도로 토지재정에 의존하는데서 나온다. 시정공사를 함으로써 신구의 인기를 끌어올리고, 주변의 토지가격을 끌어올린다. 그리하여 더 많은 토지출양수입을 얻는다. "도시발전, 시정건설에서 만일 이성을 잃으면, 정부투자행위는 효과적인 관리감독이 이루어지지 않아서, '미완공공사'가 출현하지 않을 수 없게 된다."

 

'신도시건설붐'에 따라서 나온 '공성' '귀성'의 현상에 대하여 국가발개위 도시및소도시개혁발전센터 주임 리톄(李鐵)는 이렇게 본다. "단기적인 도시화를 해서는 안된다. 토목공사를 대거 벌이고, 대규모철거 대규모건설의 도시화를 해서는 안된다. 맹목적으로 결정하는 식의 대규모신구건설을 진행해서도 안되고, 호화형 도시화를 진행해서도 안된다."

 

리테는 말한다. 신형 도시와는 더 이상 단일한 토지출양수입에만 의존해서는 안된다. 대규모로 일을 벌이고 막무가내식의 신도시건설은 해서는 안되고, 현성, 건제진을 위주로 중소도시를 건설하는 발전전략을 추진해야 한다. 더 이상 대형중심도시의 맹목적인 확장을 추구해서는 안된다.

 

"미래를 전망하명, 맹목적인 신구확장추세는 아마도 억제될 것이다. 사람의 도시화문제도 앞으로 시간과 진도와 고찰을 거치는 의사일정이 있어야 한다." 국가발개위 도시및소도시개혁발전센터 연구원 펑쿠이의 말이다.