중국의 미친듯한 토지자금수탈모델은 언제 종결될 것인가?

글: 채신곤(蔡愼坤)

중원지산연구센터가 최근에 발표한 자료를 보면, 현재까지 전국50대도시의 토지매각수입은 이미 1.77조위안을 초과했다. 그 중 90%도시의 토지매각수입은 100억위안을 넘겼고, 쑤저우, 난징, 상하이, 항저우의 토지매각수입은 더더욱 1000억위안을 넘었다. 과열도시에서는 심지어 토지가격이 집값을 넘어서는 기형현상까지 나타났다.

재정수입증가세는 느려지고 있는데, 지방의 토지수입은 대폭증가를 나타내고 있다. 전국 각 대도시의 토지재정의존도는 모두 50%를 넘어섰다. 쑤저우는 더더욱 82.6%에 달한다. 이를 보면, 부동산은 정부의 지주산업일 뿐아니라, 더더욱 정부가 주도하는 본전들이지 않고 이익만 얻는 사업이다. 그 폭리수준은 길거리를 막고 강도짓하는 것이나 마약거래하는 것보다 못하지 않다. 8월 30일의 한 공개활동에서 오랫동안 얼굴을 드러내지 않았던 런즈창(任志强)은 다시 깜짝놀랄 말을 했다: "중국의 집값중 70%는 모두 정부가 가져간다!"

경제를 살리려는 일련의 조치가 실패한 후, 지방정부는 다시 계속 상승하는 부동산에 도박을 걸고 있다. 부동산은 여전히 각지역에서 자금을 수탈하는 주요 수단이다. 과거 10여년간, 지방정부는 계속하여 풍성한 토지수입에 의존하여 호화사치스러운 이미지를 유지했다. 비록 부동산거품이 갈수록 커지고 있지만, 지방정부는 여전히 미친듯한 토지수탈모델을 바꾸고 싶어하지 않는다. 여전히 통크고 손크게 돈쓰는 악습을 바꾸려고 하지도 않는다.

토지수탈모델이 바뀌지 않으면, 부동산을 지주산업으로 하는 정책은 뿌리뽑히지 않는다. 소위 조절, 구매제한, 대출제한은 모두 부동산의 미친듯한 역량축적을 지속하기 위한 것이다. 사실은 이미 증명했다. 토지수탈에 의존하고, 부동산부양에 의존하여 경제성장을 이루는 것은 독약을 마셔서 갈증을 풀려는 것과 같다. 실체경제에 대한 타격, 민생에 대한 파괴는 모두 치명적이고 장기적이다.

사실상, 많은 지방에서 토지재정에 대한 의존은 마치 비아그라를 먹는 것과 같이 멈출 수 없는 지경이 되었다. 장기간, 일부 지방정부는 공권력과 독재기관의 강제적인 토지수용과 철거이주를 통하여 저가로 매입한 후 고가로 토지사용권을 매각했고, 이를 통해서 지방재정의 날로 늘어나는 대규모지출을 감당했다. 그리고 토지폭리를 취하는 동시에, 부동산개발등 단기적인 효과가 있는 건설프로젝트로 GDP의 증가와 관리의 업적을 만들어 냈다.

이렇게 미래의 수익을 앞당겨쓰는 수탈모델은 계속하여 토지와 부동산가격을 끌어올리는 동시에, 개발상에게 폭리를 가져다주는 외에, 최대의 승자는 바로 고가로 토지를 출양하는 지방정부이다.

하나의 부동산프로젝트가 입항에서부터 분양을 완료할 때까지, 전체과정동안 각급정부에 납부해야할 제세공과금은 7개류의 37개항목에 이른다. 주로 입항(立項)단계, 계획설계단계, 융자단계, 토지취득단계, 철거이주단계, 공사건설단계, 분양단계, 판매단계, 임대단계, 전문청산단계. 이들 단계는 거의 모두 세금비용징수문제가 관련된다.

부동산개발과 보유단계의 세금비용도 다시 11가지가 있다. 영업세, 증치세, 토지증치세, 방산세, 성진토지사용세, 계세(취득세), 경지점용세, 기업소득세, 개인소득세, 인지세, 도시건설유지보호세와 교육부가세가 있다.

위의 제세공과금은 기실 비교적 보수적으로 계산한 것이다. 소위 성진토지사용세, 성시건설유지보호세등은 통계내지도 않았다. 이런 세종은 부동산개발기업에 대하여 징수하는 것이 아니라, 더욱 광범위한 단위로부터 징수한다. 부동산의 거두 런즈창의 말에 따르면, "만일 상기 요소를 모두 고려한다면, 정부는 부동산가격에서 가져가는 몫이 70%를 훨씬 초과한다." 이것은 백성들이 주택을 사는 돈에서 정부가 7할이상을 가져간다는 것을 의미한다.

중국부동산의 총시가는 이미 200조위안을 넘어섰다. 이는 정부가 돈을 쓰지 않고 손쉽게 얻은 가장 큰 재산이다. 정부에는 일거사득의 이점이 있다: 먼저 토지로 얻고(수십억위안), 다시 거래세로 먹고(수십억위안), 그리고 다시 부동산세로 먹고(수십억위안), 마지막으로 다시 상속세로 먹는다(수십억위안). 즉, 토지수탈모델은 계속될 것이다.