장안8호: 베이징에서 가장 비싼 난미루(爛尾樓)

 

글: 풍인걸(馮仁杰)

 

 

 

2013년 10월 17일, 베이징 CBD  신광텐디(新光天地)에서 일하는 화이트칼라 리리는 출근피크타임의 붐비는 사람들 틈에서 지하철 다왕루(大望路)역의 십자로를 걸어서 지나갔다. 이 십자로는 CCTV뉴스에서 "전체 북경에서 빨간불로 정체되는 시간이 가장 긴 곳"이라고 평가한 바 있다. 매일 아침 그녀는 5분이상을 기다리곤 한다. 그녀는 난미루(공사가 중단되어 완공되지 못한 건물)인 장안8호의 주변가림막이 교체되는 것을 발견하곤 놀랐다. 새로운 광고판에는 눈에 잘 띄도록 "가조업(佳兆業)"이라는 로고가 있었다. 리리에게 새로운 개발업체 가조업이라는 이름은 낯설지 모른다. 그러나 그녀는 느낄 수 있었다. 장안8호의 주인이 또 바뀌었구나.

 

그날 정오, 소식을 듣고 달려온 피분양자 왕뤼(王銳)는 하마터면 입구에서 들어가지도 못할 뻔했다. 장안8호의 판매처의 대문은 굳게 닫혀 있었고, 유리문에는 먼지가 가득 덮여 있었다. 보안요원은 왕뤼가 온 이유를 경계하며 물었고, 그에게 먼저 예약을 해야 한다고 말한다. 여러번 얘기한 후에 비로소 안으로 들어갈 수 있었다. 로비에는 몇몇 젊은 여성판매원이 있었는데, 태도는 차가웠다. 그래서 그는 더욱 화가 났다. 기자는 건물관련자료를 얻을 수 있는지 물어보았지만, 상대방은 경계심을 가지고 대답한다. 프로젝트는 현재 내부분양중이고  아직 대외적으로 오픈하지는 않았다고 한다.

 

"장안8호는 베이징에서 가장 비싼 난미루이며 이미 5번이나 주인이 바뀌었다." 왕뤼는 방법이 없다는 듯이 기자에게 말한다. 2010년 그는 8만위안/평방미터의 가격으로 그중 가장 면적이 적은 270평방미터짜리를 분양받았고, 앞으로 그가 운영하는 항콩티켓대리회사를 이 곳으로 옮길 생각이었다. 생각지도 못하게 그 후에 3년이나 기다려야 했고, 지금도 그는 여전히 5환로바깥의 사무실건물에서 일을 하고 있다. 가조업이 주인이 되자 그는 다시 희망을 가진다. 공사중단된 현장에 다시 밝은 등이 켜지기 시작했고, 프로젝트의 가림막에는 왕부세기와 가조업의 광고판이 눈에 확 들어온다. 시공업체는 중건1국이다. "개발업체는 지금까지 아무 말도 하지 않는다." 왕뤼는 다시 한번 아무런 성과없이 돌아갔다. 비록 어쩔 도리가 없지만, 그는 다른 피분양자들처럼 계약취소후 대금반환을 받는 것을 선택하지 않았다. 그는 이 부지의 가치는 프로젝트가 중단되었다고 하여 하락하지 않는다고 믿기 때문이다.

 

차량이 줄을 잇는 다왕루사거리에서 장안8호는 독보적으로 한 쪽 귀퉁이를 차지하고 있다. CBD의 번화한 건물군과는 선명하게 대비된다. 이곳을 오가는 사람들은 이미 이 난미루의 존재에 익숙해져 있다.

 

베이징시 부동산정보네트워크의 정보에 따르면, 장안8호는 베이징시 차오양구 건국로86호(다왕챠오 동남쪽)에 위치하고 있다. 당시의 개발업체는 베이징야오휘(耀輝)치업유한공사로 2008년 10월과 11월에 분양허가증을 받았다. 각각 경방수증자(2008)408호, 경방수증자(2008)365호이다. 프로젝트는 원래 2010년에 입주할 예정이었다. 그러나 순조롭게 실현되지 못했다. 분양프로젝트정보난에 따르면, 분양허가증은 이미 기한만료되었다.

 

베이징부동산업에서, 어떤 음모론자는 장안8호가 '함정'이라고 말한다. 왜냐하면 황금지역, 선진설계, 고급건물등 만일 완공후 판매한다면 분명 벌떼처럼 몰려들어 앞다투어 구매할 것이다.

 

장안8호의 첫번째 주인은 베이징왕부세기발전유한공사 동사장 왕즈차이(王志才)이다. 그는 일찌기 공개적인 장소에서 자신만만하게 말한 바 있다: 위치요소외에, 이곳은 진정한 고급건물이다. 아파트 로비는 19미터 높이로 이는 국내에서 극히 보기드문 것이다. 이 프로젝트의 유일성과 비교불능성은 분명하고, 앞으로 공급이 수요를 따라가지 못하는 국면이 나타날 것이다. 베이징의 저명한 부동산거두라는 신문외에, 왕즈차이는 <환주거거>에서 칭거거를 연기한 배우 왕얜(王艶)의 남편이고, 저우쉰(周迅)의 전남자친구 왕슈어의 부친이다.

 

장안8호가 4번이나 양도되는 과정에서, 모든 주인은 지가상승을 누리며 물러났다. 메이롄(美聯)지산 연구부 연구원인 장레이는 인터뷰에서 이렇게 말했다. 최근 10년동안 시장가격이 전체적으로 상승하고 부지의 실제가치가 있어서, 거의 모든 회사는 지분양도과정에서 이익을 얻었다. 양수양도한 실질은 자본층면의 운용이었다. 장안8호는 이미 단순한 보통의 부동산프로젝트가 아니다. 가조업도 처음 끼어든 것이 아니다.

 

사람들에게 이런 인상을 주게 된 것은 장안8호의 전주인 진리펑(金利豊)때문이다. 진리펑의 공식웹사이트에는 자신을 금융회사라고 말하고 주요업무는 금융서비스이지 부동산개발이 아니라고 하였다. 만일 억지로 부동산과 관계를 연결시키려면, 홍콩과 마카오에서 호텔에 대한 투자건설을 한 바 있다는 정도이다. 2012년 3월 18.3억홍콩달러(14.8억위안)으로 아오위안(奧園)의 수중에서 장안8호의 51%지분을 취득한 후, 진리펑은 계쏙 프로젝트를 중단상태로 놔두고, 계속하여 개발하지 않았다.

 

일찌기 아오위안시대에 장안8호의 분양대행을 맡았던 이쥐(易居)지산은 이를 직접 몸으로 느꼈다. 이쥐지산연구원의 연구원 얜야오진은 이렇게 말한다. 진리펑은 원래 금융자산회사이다. 장안8호 자산을 포장하여 전매하여 투자차액을 얻으려는 것이었다.

 

진리펑과 달리, 아오위안은 최소한 장안8호를 완공시키고자 했다. 그는 '세계에 영향을 미치는 사람만을 위하여 만든다'는 성공적인 프로젝트로 만들고자 했다. 2010년 1월 25일, 홍콩에서 거행된 <저탄소세계중국실천> 국제포럼에서 아오위안지산의 동사국주석 궈쯔원(郭梓文)은 북경왕부세기발전유한공사 동사장 왕즈차이와 손을 잡고 같이 출석한다. 두 사람은 공동으로 '베이징CBD동부확장핵심구의 고도로 편안한 저탄소 호화주택"이라는 개념을 내놓는다. 이는 나중에 쌍방의 의견차이를 드러내게 되는 계기가 된다.

 

2009년 이 프로젝트를 확보한 후, 궈쯔원은 장안8호에 큰 기대를 걸었다. 아오위안은 이전에 남방시장에 주력했고, 북방시장에 진출하고자 하는 갈망은 오래 되었다. 장안8호같은 스타급 프로젝트를 통하면 그의 바램을 달성할 수 있었다. 마침 2008년 금융위기가 오고, 채무가 많은 왕즈차이는 궈쯔원을 찾아서 합작을 요청한다. 아오위안은 프로젝트회사 세기협윤의 전환사채인수, 지배주식확보등 일련의 자본운영을 거쳐 이 프로젝트의 대주주, 신주인이 된다. 프로젝트의 명칭은 원래의 "경봉(擎峰)"에서 "장안8호"로 개명된다.

 

2010년, 부동산시장이 활성화되고, 장안8호는 아직 완공되지 않았지만, 8만위안/평방미터의 주변의 부동산가격을 수만위안 초과하는 높은 가격으로 분양되기 시작한다. 오스트레일리아 TMG건축설계집단의 수석설계사, 세계랭킹1위의 호텔실내인테리어회사 HBA연합사인유한공사의 싱가포르 수석총설계사가 공동으로 프로젝트의 전면적인 설계를 맡은 외에, 인터넷을 통하여 '사상 가장 아름다운 판매소저'사건을 만들어 냈고, 심지어 풍수사를 분양센터로 모셔와서 고객의 '의문에 대답하게' 해주었다. 그리하여 장안8호는 재물을 널리 끌어모을 수 있는 풍수라는 결론을 내도록 해주었다. 소위 "수조삼도(手抓三刀), 각답칠괴(脚踏七魁), 지존지부(至尊之府), 장안8호(長安八號)"이다.

 

그러나 장안8호의 판매상황은 좋지 못했다. 120억위안의 판매목표에서 겨우 10억위안을 실현했을 뿐이다. 궈쯔원은 어쩔 줄을 몰라했다. 이때 그는 8만위안/평방미터의 가격이 이미 비현실적이라고 느낀다. 가격인하를 통하여 '프로모션'하고자 한다. 그러나 왕즈차이는 고급포지셔닝을 고집하며 양보하지 않는다. 두 사람은 이로 인하여 갈등이 발생한다. 2012년, 3년에 걸쳐, 시종 호랑이 등에 탄 격이던 아오위안은 마침내 장안8호에서 손을 떼고 진리펑에게 양도한다.

 

2004년부터 지금까지, 장안8호는 부동산시장의 고점과 저점을 겪는다. 그것은 일찌기 장안가에서 마지막으로 70년재산권을 보유한 토지였고, 포지셔닝은 고급이다. 매번 부동산조절정책이 나올 때마다 미치는 영향은 분명했다. 첫번째 주인인 베이징왕부세기발전유한공사부터 시작하여, 매번 주인이 바뀔 때마다, 신주인은 자신만만했다. 그러나 결국 얻은 것은 번화함이 끝난 후의 무한한 황량함이었다.

 

"장안8호의 주인이 바뀔 때는 항상 부동산시장이 저점에 달하거나 정부의 부동산조절정책이 나온 때이다." 이쥐의 연구원 얜야오쥔의 말이다. "전략적인 층면에서, 자산의 갱신은 거시시장과 부동산정책의 제약을 받으며 가치가 높지 않다. 다만 시간의 기다림과 시장예상의 변화를 거치면서 프로젝트의 차액을 얻을 공간을 확대해준다. 이것이야말로 여러 주인들이 진정 고려한 것이다."

 

구매한 호화주택이 계속하여 인도일자를 늦추고 있으며, 항공권발권대행사업도 내리막길을 걷고 있었다. 피분양자 왕뤼는 스스로 회의에 빠졌다. 그는 이로 인하여 풍수를 믿게 되고, 풍수대가의 고객이 된다. 천이펑은 베이징시원림건축설계연구원, 타이허풍수감측연구사무소 소장이며, 전문적으로 부동산건축의 풍수감여에 종사한다. 현장에서 장안8호의 풍수를 관찰한 후, 그는 문제점을 찾아낸다. 그리고 왕뤼에게 말한다. 장안8호는 "고양살(孤陽煞)"이 있다고, 외롭게 서 있는 건물은 기운을 빼앗겨 재산을 잃는다는 것이다.

 

비슷한 견해를 지닌 풍수대가들이 적지 않다. 장안8호를 빌려 그들은 세상사람들에게 풍수의 중요성을 일깨워주고자 한다. 업계내에서 상당한 명성이 있고, 월스트리트의 고객들에게 서비스하며 자칭 '삼원파(三元派)' 전인인 풍수대가라는 홍천(紅塵)은 매번 베이징에 올 때마다 공항에서 시내로 들어가면서 건국문외대가를 지나고, 공항에 마중나온 친구는 모두 그에게 말한다: "홍천, 이곳은 베이징에서 가장 유명한 난미루이다. 시간이 있으면 당신이 연구 한번 해봐라." 사무실이 부근에 위치하고 있어, 홍천은 그후 장안8호의 풍수를 자세히 연구한다. 그는 말한다: "지형상으로 보면, 장안8호의 정북방은 화마오센터이다. 3동의 사무실이 독특하게 설계되어 있다. 마치 3자루의 빛나는 도끼가 도시 중간에 서 있는 것같다. 도끼날의 방향은 바로 장안7호를 내려치려는 것이다. 풍수학에서 '갈형(喝形)'이론으로 보면, 장안8호는 그 자체로 2동의 빌딩으로 구성되어 있고, 남루는 방패형상의 반원형 빌딩이고, 북루는 나무줄기처럼 곧게 높이 솟은 빌딩이다. 이런 형태는 자극(自克)을 형성한다. 풍수오행에서, 원형은 금(金)에 속하고, 높은 것은 목(木)에 속한다. 이 두 가지 오행의 관계는 금극목(金克木)이다. 풍수학에서 전형적인 자극(自克)이다. 즉, 장안8호는 자체설계에서 이미 큰 문제를 나타냈다. 외부의 살기에 의한 파괴가 없더라도, 이곳에서 경영하고 거주하면 곤란이 많을 것이다."

 

개발업체에서 모셔와서 응원한 풍수대가는 "수조삼도, 각탑칠괴"('삼도'는 화마오센터의 3동의 사무실 건물을 말하고, 칠괴는 화마오아파트가 7동의 건물로 이루어졌다는 것을 말한다)라는 해석과는 달리, 홍천은 화마오센터의 건물군이 장안8호의 기운에 위협을 구성한다고 말한다.

 

"장안8호의 남쪽에는 통혜하가 있다. 오행 수목상생의 원리로, 이 강물은 프로젝트에 오행통관의 보완작용을 할 수 있다. 원래 확실히 하나의 생기(生機)이다. 소위 통관(通關)이라는 것은 바로 금극목의 관계에 수(水)를 추가하여, 상극을 상생으로 바꾸는 것이다. 금생수(金生水), 수생목(水生木)의 살아있는 국면으로 바꾸는 것이다. 다만 아주 아쉽게도, 이 구명의 수기는 영원히 장안8호에 진입하지 못한다. 왜냐하면 목형 주루와 통혜하의 중간에 금형건물이 들어서 있기 때문이다. 이것은 마치 큰 나무와 수원(水源)의 사이에 칼로 베어놓은 것과 같다. 이는 나무뿌리를 베고, 수기를 절단한 것이다. 그리하여 생기가 하나도 없게 만들었다. 주체빌딩은 하늘을 향해 솟은 고목이 된다. 약간의 물만으로는 살릴 수 없다." 기자에게 홍천은 장안8호에 대하여 가장 비관적인 판단을 한다.

 

천이펑은 다른 견해를 제시한다: 장안8호는 두 건물이 서로 끌어안고 있어 스스로 격국(格局)을 이루고 있다. 동쪽은 주차장이고, 남쪽은 구식 저층건축군이어서 그 체계에 편입되기 어렵다. 그러므로, 고루(孤樓, 외롭게 떨어져 있는 건물)의 국면이다. 풍수상으로 고루는 '고양살'이라고 부른다. 고루는 기운이 누설되고, 재물을 잃는다. '풍수상으로 말하면, '고음부장(孤陰不長), 독양불생(獨陽不生)"이다. 장안8호는 바로 이런 유형이다. 북쪽의 화마오센터는 3개동이 서로 의존하고 있고, 그 뒤에는 7개의 아파트동이 보좌해주고 있어, 건물군을 이룬다; 서쪽의 SOHO현대성은 4개의 연속된 건물동에 6개의 독립괸 빌딩을 가지고 있다. 서북쪽의 완다광장은 십여동의 건물리 서로 순치(脣齒)관계이고 상보상성(相輔相成)한다."

 

풍수대가들의 "간쇠(看衰)"언론은 개발상들이 좋아하는 말은 아니다. 장안8호의 피분양자논단에서, 왕뤼를 위시한 피분양자들은 적극적으로 국면타개의 방법을 강구한다. 아마도, 여러번 개발업체가 변경되어, 권리보호노력이 무산된 후, 풍수에 정신적으로 의존하려는 것이 그들에게는 유일한 위로가 되었다.

 

어떻게 국면을 타개할 것인지에서 천이펑과 홍천이 얻은 결론은 같지 않다. 혹은 광장을 개조하거나, 혹은 남북2건물을 거꾸로 배치하는 것이다. 그러나 두 사람의 국면타개방법은 현실에서, 실현가ㅡㅇ성이 거의 제로이다.

 

장안8호의 제5대주인으로서, 가조업은 '난미루전문가'라는 칭호를 가지고 있다. 이전에 선전에서 자리잡은 개발업체인 가조업은 여러번 난미루프로젝트를 구원하여 이름을 떨쳤다.

 

21세기망은 이렇게 공개한 바 있다. 가조업은 1년간에 걸쳐, 세기왕부와 진리펑집단의 손에서 100%지분을 인수했고, 60억위안을 투입하여 장안8호 프로젝트를 차지했다. 다만, 이 정보는 가조업측의 확인을 받지는 못했다. 가조업집단의 브래드경리 저우팅은 기자들에게 이렇게 말한다. 가조업이 장안8호프로젝트회사인 베이징야오휘치업과 체결한 것은 관리대행 및 건설대행계약이라고. 구체적인 합작내용은 공개하기 곤란하지만 확인해줄 수 있는 것은 가조업이 이 프로젝트의 개발운영을 주도할 것이라는 것이다. 여기에는 프로젝트포지셔닝, 공사관리, 마케팅프로모션에서 후기의 운영관리등이 포함된다.

 

일찌기 장안8호프로젝트 고문을 맡았던 RET뤼이더의 집행동사 장자펑은 이렇게 말한다. "가조업과 아오위안이 당초에 베이징에 진입한 목적은 같다. 전국적인 전략을 가진 기업으로서, 베이징에서 이 프로젝트를 확보하는 것은 랜드마크적인 의미가 있다. 처음 베이징에 들어오면서 장안가의 난미루를 인수하는 것은 그만한 가치가 있다."

 

비록 그러하지만 업계는 여전히 가조업의 앞날을 좋게 보고 있지 않다.

 

"장안8호의 지분관계는 아주 복잡하다. 이것은 직접적으로 빈번하게 주인이 바뀐 원인이 되었다." 장자펑의 말이다. 2012년 아오위안은 분쟁이 계속되는 지분소송으로 결국 퇴출을 결정했던 것이다. "어떤 대주주는 비교적 큰 주도권과 프로젝트 결정권을 지니고 있지만, 외부에서 보기에, 마치 시종 한 주주가 그다지 쉽게 협조하지 않고 있는 것으로 보인다." 장자펑의 말에서 대주주는 마치 왕즈차이의 왕부세기발전유한공사인 것같다. 이런 의문에 대하여 왕부세기 PR부의 업무인원은 이렇게 말한다: "회사웹사이트의 공고를 살펴보십시오, 다른 대답은 할 수 없습니다."

 

"가조업의 장안8호의 처리능력에 대하여는 시장에서 의문을 나타내고 있다. 이전의 몇몇 주인은 모두 프로젝트를 양도함으로써 이익을 획득하는 방식이었다. 가조업은 마치 그 '난미루전문가'라는 장점을 운용하여 진정 이 프로젝트를 운용하려는 것처럼 보인다. 이를 통하여 북경시장에 자리잡고자 하는 것같다. 다만, 기획등 여러 방면에서, 가조업은 여전히 장애에 부닥치고 있다." 이쥐의 연구원인 얜야오진의 말이다.

 

이에 대하여 가조업집단 브랜드경리 저우팅은 그런 우려를 부정한다: "우리가 합작당사자들에게 알아본 바에 의하면, 현재 이 프로젝트의 여러 관계는 깨끗하다."

 

난미루로 10년이다. 장안8호의 주체건축은 지금까지 그대로 드러나 있었다. 저명한 '난미루'의 기정이미지는 이미 사람들 마음 속에 깊이 자리잡았다. "베이징시 주택건설위원회는 최근들어 계속하여 엄격하게 건축품질문제를 심사하고 있다. 이런 고급건물에 대하여 개발업체는 이처럼 통제가능한 문제에서 하자가 나타나서 마케팅에 영향을 미치게 하려 하지는 않을 것이다." 메이렌지산연구원 장레이이 말이다. "만일 공사중단이후 다시 시공했다면 다시 검사해야 한다. 주체구조(철근, 시멘트등의 내압, 내한, 내진등)이 품질요구조건에 부합하는지 봐야 한다.

 

2010년 분양받을 때 분양받은 피분양자들에 대하여 가조업음 승계할 준비를 마친 것같다. 브랜드경리 저우팅에 따르면, "모든 것은 원래 분양계약상의 조항에 따라 집행할 것이다."

 

"일반적으로 이러한 상황하에서, 초기에 분양받은 피분양자들의 경우, 개발업체는 원래의 분양계약상의 조항에 따라 약정대로 기한내에 건물을 교부하는 것이 불가능하다는 문제가 있어, 피분양자들과 손해배상협의를 해야 한다. 혹은 일정한 시간의 건물관리비를 면제해주는 등의 조치를 취해야 한다. 분명히 배상은 할 것이다. 다만 요즘들어 베이징의 집값이 급등하여, 계약취소를 요구하는 사람은 별로 없을 것이다." 이쥐의 연구원 얜야오진의 분석이다.

 

비록 가조업이 게속하여 최근 들어 자신의 전략을 조정했고, 리스크수준은 시종 합리적인 범위내로 통제하고 있다고 말하지만, 이쥐 연구원 얜야오진은 여전히 이런 우회적인 북경진입방식은 여러가지 리스크를 내포하고 있다고 말한다. 그는 이렇게 말했다. 가조업은 전체적으로 고부채의 경영모델이다. 확장전략이 크게 제약받을 수밖에 없다. 난미루프로젝트는 자금의 기한구조에 대한 요구조건이 까다롭다. 특히 현재 이 분야에서 지방부동산기업이 진입하도록 장여하는 시장이기도 하다. 전체적으로 보면, 만일 재무문제를 제대로 통제하지 못하는 경우 정책이 방향을 바꾸게 되면 가조업은 진흙탕에 빠지게 될 것이다.

 

자료를 보면, 장안8호의 총건축면적은 25만평방미터이다. 이전에 고급주택으로 포지셔닝했다. 다만 가조업이 주도한 후에 계획은 아파트식 호텔, 호텔식 아파트, 사무실, 사치품상업시설, 최고급클럽하우스의 5가지유형으로 나누었다. "글로벌최고수준의 도시종합체'기준으로 프로젝트를 다시 만들고 있다. 가조업의 관련 판매인원은 '미래 시장상황에 따라 판매기간을 확정할 것이고, 가격에서는 베이징 최고급종합체의 기준으로 판매할 것이다."

 

"가조업은 도시를 정선하고, 프로젝트를 정선하여, 더욱 신축적인 토지확보방식을 취할 것이다. 예를 들어 합작개발 혹은 건설대행관리대행등이다. 현재 합작개발은 이미 부동산발전의 추세가 되었고, 이런 개발모델은 자원의 상호보완이 가능하다. 일부 대형 프로젝트의 운영에서 더욱 장점이 발휘된다. 예를 들어, 베이징은 경쟁이 치열하지만, 공급도 적다. 기간도 짧아서, 상응하는 시스테적인 리스크가 비교적 적다." 가조업집단의 브랜드경리 저우팅의 결론이다.

 

저녁 퇴근피크타임의 다왕루 입구에서 리리는 장안8호에서 새로 교체된 광고선전판 앞을 지나가면서 잠깐 머물러 살펴본다. 이번에는 아마도 '가장 비싼 난미루'의 국면이 타개될 것처럼 보인다.

 

(리리, 왕뤼는 가명임)