누가 부동산버블의 붕괴를 저지하고 있는가?

글: 온극견(溫克堅)

 

런즈창(任志强)은 말했다: 당신이 듣고 싶어하건 아니건, 집값은 계속 오를 것이다. 그의 말이 맞을 가능성이 크다. 북상광심(北上廣深, 베이징, 상하이, 광저우, 선전)등 일선도시의 집값 곡선도는 런즈창의 말을 입증한다. 집값추세에 관한 예측은 런즈창이 대부분의 비관파를 이겼다. 집값은 아마도 계속 오를 것이다. 그러나 이것이 부동산분야에 버블이 없다는 말은 아니고, 부동산버블이 급속히 붕괴하지 않을 것이라는 것을 의미하지도 않는다.

 

필자가 보기에, 부동산에는 버블이 있다. 이것은 증명을 요하지도 않는 결론이다. 최근 들어, 베이징-상하이 및 베이징-텐진 고속철 연도의 몇 개 도시를 다녀왔는데, 필자는 더욱 믿게 되었다. 끊없이 이어지는 부동산개발단지는 절대로 인류역사상 거대한 버블의 일부분이라고. 세궈중(謝國忠)이 대담하게 단정지은 것과는 달리, 필자는 부동산버블이 어느 때 어느 방식으로 폭발할지 확신할 수 없다.

 

확정할 수 없는 것은 첫째는 인류행위의 복잡성에 기하여, 미래를 예측하는 것은 항상 미친 짓이라는 것이다. 부동산버블을 놓고 말하자면, 실제로 중국특색의 정치경제구조로 인하여, 시장의 수요공급논리가 통하지 않고, 일반적인 경제분석은 효과가 없다. 부동산버블에 빌붙어 살거나 이익을 보는 여러 수익자들은 각종 자원을 동원하여, 부동산버블의 붕괴추세에 저항하고 있는 것이다.

 

한 채 심지어 수 채의 주택을 보유하고 있는 유주택자들은 사회학적 의미에서 상위중산층이 속할 것이다. 그들은 대체로 집값이 크게 조정되는 것을 바라지 않는다. 다만 이들 집단은 공공정책에 실질적인 영향을 끼칠 능력은 없다. 그들은 부동산버블을 저지하는 중요역량이 아니다.

 

진정으로 부동산버블붕괴를 막을 의사도 있고, 능력도 있는 주요 주인공은 개발상과 지방정부이다.

 

부동산버블붕괴는 가격하락, 거래위축, 업계불경기, 기업파산을 의미하다. 직관적으로 보면, 부동산개발이라는 업종에 있어서 당연히 손해이다. 그러므로, 개발상들은 부동산이 계속 발전하고 고가를 유지하기를 바란다. 황금10년후 가장 좋기는 백금10년이 이어지기를 바란다. 린의푸(林毅夫)와 공팡슝(龔方雄)과 같이 미래를 낙관적으로 얘기하는 경제학자들은 그들이 가장 좋아하는 사람들이다. 시장의 시즌이 바뀌고, 거래량이 하락하고, 버블붕괴의 여론이 비등할 때, 버블붕괴를 저지하는 것은 더 말할 필요도 없이 그들의 역할상 반사적 반응이다.

 

이를 위하여 그들은 자연스럽게 각종 연맹을 결성한다. 함께 여론에 영향력을 행사하고, 힘을 합쳐서 부동산시장을 좋게 얘기한다. 이 과정에서, 런즈창은 확실히 최고의 업계대변인이 되었다. 필자는 일부 부동산업자와 얘기해본 적이 있는데, 그들은 런대포(任大砲)에 탄복하고 있다. 런즈창이 공공분야에서 하고 싶은 말을 다 하기 대문이 아니라, 더욱 중요한 것은 런즈창이 부동산업계 이익을 대변해서 말해주기 때문이다. 2003년이래, 부동산시장은 기실 이미 여퍼번의 기복을 겪었다. 왕스(王石)이 우연이 발표한 경고성 언론외에, 절대다수의 개발상은 거의 모두 낙관적인 기대를 가지고 일을 해왔다. 부동산분야에 버블이 있다는 주장을 받아들이려고 하지 않았다. 시장의 진실하고 어려운 상황을 맞이하자, 그들은 서로 뜻을 맞추고, 서로 영향을 주며, 아름다운 미래에 대한 희망을 공유했다. 이런 낙관적인 태도의 중복은 잠재적인 동질화의 효과를 가져왔다. 귀스타프 르봉본의 사유일치화의 저명한 주장에 부합한다. 비록 개별적인 예외는 있지만, 일종의 사회현상으로서, 개발상집단은 더욱 아름다운 미래를 맞이하기 위하여 고생을 하고 있다. 이것은 마치 모종의 주문과도 같은 것이다.

 

이런 태도의 일치화는 개발상의 행위일치화를 가져왔다. 어려운 시장상황에 직면하여, 그들은 각종방식으로 버티고 있다. 부동산은 자금집약형 산업이다. 자금조달은 개발상에게 다모클레스의 검이다. 통상적으로 말해서, 만일 시장전망이 좋지 않고, 판매가 부진하면, 이성적인 반응은 빠른 시간내에 가격을 낮추어 판매촉진하는 것이다. 재고를 줄임으로써 건강한 캐시플로우를 유지한다. 다만, 현실적인 책략에서, 원저우와 같이 자금에 특별히 민감한 전형적인 시장화지역을 제외하고, 대부분의 도시에서는 개발상들이 각자의 방식으로 버티고 있다. 은행신용대출, 직원자금모집, 프로젝트신탁, 민간고리대등 각종 채널의 자금조달을 통하여, 목적은 모두 판매부진시기를 넘겨서 신념속의 부동산의 봄날을 맞이하는 것이다.

 

개발상들의 이같은 대표적인 반응모델은 단기적으로 보면, 확실히 버블붕괴시간을 늦추는 효과가 있고, 업게에 숨을 쉴 공간을 준다. 복잡한 자금조달방식을 통하여, 부동산버블은 전체경제체제속으로 스며든다. 객관적으로 부동산이 경제체제를 볼모로 잡는 징조가 나타나는 것이다.

 

개발상들은 업계공동이익보호에 부합하는 일정한 논리가 있다. 다만 그 배후의 인식기초는 반드시 합리적이거나 견고하지 않다. 사실상 이런 위기결핍은 인식의 '묶음' 모델이다. 그 결과는 무서운 것이다. 왜냐하면 이런 일치적 행동은 리스크인식능력을 저하시키기 때문이다. 기업간의 정상적인 경쟁을 억제시키기 때문이다. 시장의 실패자에 대한 퇴출매커니즘이 작동하지 않는다. 런즈창은 집값판단상에 있어서 계속 정확했던 것은 그에게 더더욱 자신감과 발언권을 부여했다. 그러나 사람이 항상 정확할 수는 없다. 런즈창의 편집적인 관점과 업계이익을 위하여 싸우는 이미지, 그리고 그의 발언영향력은 개발상들이 가격경쟁을 통하여 차별화판단을 하는 것을 대체하고 있다. 아마도 일종의 크게 잘못된 오도를 구성하고, 전체 업종애 재난적인 악영향을 가져올 수 있다.

 

당연히, 개발상들의 일치적인 반응은 아마도 그저 표상일지도 모른다. 표면적인 업종의 공동이익 배후에는 기실 각 참여자들 각자의 정교한 계산이 들어있을 수 있다. 모두 버블붕괴전에 성공적으로 도망칠 수 있기를 희망한다. 그러나 만일 생활경험이 모종의 거울이 될 수 있다면, 이런 계산이 실패할 확률은 아주 높은 것이다. 만일 눈사태가 벌어지면 도망쳐서 살아날 시간이 없게 된다. 하물며, 개발상들은 사실상 더욱 깊은 층면에서 협동매커니즘을 가지고 있어, 많은 경우 임기응변의 신축성을 잃었다. 이제는 부동산버블붕괴를 막는 더욱 중요한 주역인 지방정부를 분석해야 할 때이다. 필자는 이미 여러번 지방정부가 부동산분야에서 한 역할에 대하여 묘사한 바 있다. 하나의 기본적인 결론은 지방정부는 부동산업계의 번영을 유지할 충분한 동력이 있다는 것이다. 지방정부는 버블의 붕괴를 저지할 충분한 동력이 있다.

 

각종의 명분이 당당한 이유로 포장하여, 지방정부는 각종 정책을 내놓아 부동산버블을 유지시켜주고 있다. 그중 비교적 중요한 수단은 아래에서 언급한 바와 같다:

 

첫째, 토지공급흐름을 장악하여, 시장균형을 유지한다. 각 지방정부는 기실 조심스럽게 토지공급흐름을 통제하고 있다. 이것은 토지재정최대화의 고려에 부합할 뿐아니라, 정부가 선전하는 합리적이고 집약적으로 토지를 이용한다는 목적에도 부합한다. 그리하여 장기적인 효과로 보면, 토지공급이 장기적으로 공급포화가 되지 않게 하여, 집값을 끌어올린다. 화폐정책이외에 가장 중요한 버블부양의 요소이다.

 

둘째, 규정위반자를 단속하고 징벌하여, 시장균형을 유지한다. 개발상들의 일치된 행동은 기실 배후에 중요한 가이드가 있다. 현재의 정책규정에 따르면, 부동산 가격결정때 지방물가국에 비안을 해야 한다. 지방정부는 이런 제약을 이용하여, 개발상들이 대폭 가격을 내려서 판매를 촉진하는 방식을 단속한다. 지방정부는 취약한 균형을 유지하기를 원하지, 버블붕괴를 뒤로 미루려고 하지 않는다. 규칙파괴자들이 국면을 교란시키는 것도 허용하지 않는다. 하나의 예를 들자면, 2008년 완커(萬科)가 항저우에서 앞장서서 할인판매를 시작한다. 그리하여 일부 구매자가 구매를 취소하여 시장의 혼란을 불러온다. 이러한 조치는 지방정부에서 대국을 고려하지 않는 것으로 보았고, 완커는 이로 인하여 관료체제에서 배제되었다. 저장의 시장에서 각종의 음성적인 압력을 받게 된다. 지방정부는 개발상에 대하여 이렇게 인도하고 권유하는데, 지방마다 정도의 차이는 있고, 난이도와 효과도 각각 차이가 있지만, 부인할 수 없는 점은 이것이 개발생의 행외모델의 중요한 메커니즘이 된다는 것이다.

 

셋째, 지방정부의 또 다른 중요한 수법은 바로 거시조정정책이다. 표면적으로 보면, 단일제 정치체제하에서, 지방정부의 이런 행위는 어느 정도 불가사의하다. 다만 현재 사권(事權)과 재권(財權)이 분리된 구조하에서, 지방정부는 반드시 각종수단으로 지방이익을 보호해야 한다. 부동산분야에서, 이런 현상은 더욱 두드러진다. 부동산분야에 충격을 강하게 주는 많은 정책은 비록 고위층이 계속하여 언급을 하고, 여론에서도 계속 호소하지만, 왕왕 모두 "뇌성대우점소(雷聲大雨點小, 천동소리만 크지 비는 조금밖에 오지 않는다)"로 끝나는 경우가 많다. 예를 들어, 부동산세,소재산권주택, 농촌집체토지시장화등등이 그것이다.이것들은 실질적으로 부동산버블에 충격을 가할 수 있는 정책조치이다. 예외없이 지방정부의 강력한 저지를 받았고, 이로 인하여 추진하는 것이 어렵게 되었다. 이와 반대로, 아프지도 간지럽지도 않은 정책예를 들어, 구매제한 혹은 신용대출제한조치는 지방정부에서 선택적으로 집행하고 있다.

 

넷째, 일부 여론에 부응하여, 지방정부는 부동산거품붕괴의 무서운 전망을 계속 선전한다. 이것은 경제쇠퇴, 사회충돌 심지어 정치적불안정을 가져온다는 등이다. 이런 버블붕괴의 무서운 광경을 계속하여 반복적으로 선전함으로써, 의사결정층을 효과적으로 견제한다. 그리하여 의사결정층이 각종 거시정책목표를 내놓을 때 상호 충돌이 일어나게 되는데, 그 의도는 부동산버블을 진짜로 깨트리겠다는 것이 아니다. 오랫동안 거시조정정책은 토지제도, 관료실적평가등 핵심매커니즘은 건드리지 않았다.  고위층은 화폐정책에서 전혀 절제하지 않고 있다. 그리하여 부동산버블은 갈수록 커지게 되었다.

 

위에서 말한 바와 같이, 버블붕괴를 피하기 위하여, 버블붕괴를 막기 위하여,개발상과 지방정부는 고도로 협동작전을 벌이고 있다. 사실상 이것을 고위층의 정책에 볼모로 잡고 있다. 이런 구조적인 역량이 저지하고 있으므로, 버블붕괴의 무서운 광경은 연기되거나 해소될 수 있다. 다만 문제의 또 다른 일면은 버블이 붕괴되어야 할 때 붕괴되지 않는다면 그것은 무서운 일이 아닌가?