원저우 부동산투기꾼: 80%는 파산상태

글: 제일재경일보 

 

"팔거냐 말거냐. 나는 지금 호랑이 등에 탄 격이다. 팔면 손실이 너무 크고, 팔지 않으려니 손실이 계속 나고 있다." 화려한 건물을 쳐다보면서, 7,8년 부동산투기경력이 있는 장밍(張鳴)은 요 이년동안 천당에서 지옥으로 떨어진 것같다. 

 

이번 '사상 가장 심각한' 부동산거시조절중에 장밍은 지금 원금을 찾을 수 없게 되었을 뿐아니라, 엄청난 채무까지 지게 되었다.

 

주변의 친구중에서 장밍은 그래도 괜찮은 편이다. 최소한 아직 버틸 수는 있으니까. 그의 몇몇 부동산투기꾼친구들은 수천만위안의 자산을 하룻밤만에 은행, 채권자들에게 빼앗겼고, 지금은 몸에 지닌 것이 한 푼도 없다. 일부는 부득이 야반도주를 선택한다.

 

여러 원저우의 부동산투기꾼, 부동산업계인사들은 이전 10년동안 전국시장을 질타했던 원저우부동산투기단은 이번 부동산거시조정에서 아마도 전멸할 것이라고 말하였다.

 

원저우를 예로 들면, 신축상품방은 최고가격때에 비하여 삼사십퍼센트가 하락했다. 게다가 고비율의 융자로 인한 재무비용으로 원저우 부동산투기꾼들은 현재 부동산을 팔아도 이미 부채를 다 갚을 수 없게 되었다.

 

2010년 4월, 장밍은 8.1만위안/평방미터의 단가로 총가격이 근 3800만위안짜리를 일시불조건으로 원저우 모 단지의 건축면적인 400평방미터에 달하는 1-4층건물을 분양받았고, 500만위안의 계약금을 지급했다.

 

2010년 하반기, '구매제한령'등 정책이 나왔지만, 원저우부동산은 여전히 붐이었다. 11월말에 는 가격이 3.7만위안/평방미터의 전국최고가토지가 나타나기도 했다.

 

그동안, 장밍은 정책의 급격한 변화를 예감하고, 즉시 개발상에게 계약취소핥테니, 500만위안의 계약금을 돌려달라고 했다. 그러나 개발상은 동의하지 않았다. 일시불로 구매대금을 납부하지 않음에 따라 개발상은 장밍을 법원에 제소하였다. 법원의 조정을 거쳐, 개발상은 원래가격에서 700만위안을 깍아서 장밍에게 팔겠다고 제안했다. 선택을 고민하다가 장밍은 3100만위안에 이 건물을 사기로 한다.

 

"이 3100만위안은 모두 주변의 친척친구들에게서 나온 것입니다." 장밍의 말이다. 친척친구들은 부동산, 기업등을 담보로 은행에서 융자한 것이다. 어떤 경우는 민간금융을 받은 경우도 있다. "그들은 나에게 월이자 1,2푼으로 주어서 약간의 이자차액을 벌고 있다."

 

부동산거시조정 및 작년 원저우에서 발생한 민간차입위기로 원저우의 부동산가격을 대폭 하락한다. 원저우의 여러 중개인들은 현재 원저우의 신축주택가격은 2010년 하반기의 부동산가격이 최고조일때 비하여 개략 삼,사십퍼센트 하락했고, 어떤 경우는 절반까지 내렸다. 장밍의 그 건물도 삼십퍼센트나 하락했다.

 

장밍의 그 건물은 분양받은 것이다. 삼증(三證)이 아직 구비되지 않았다. 그리고 3개의 재산권이 조합된 것인데다가 시장에서의 거래상황이 좋지 않아서, 2000만위안에도 거래가 어려운 상황이다. 장밍은 말한다. 2000만위안에 팔아치우더라도, 원금이자합계 4000만위안의 원가에는 전혀 미치지 못한다. "나는 현재 건물을 팔고 싶지만, 팔아도 채무를 다 갚지 못한다. 오히려 모두 나에게 몰려와서 돈을 갚으라고 난리칠 것이다." "만일 당시에 500만위안 계약금을 포기했더라면 나는 500만위안만 손해봤을 것이다. 최소한 현재의 2000만위안 손해보다는 나았을 것이다."

 

장밍은 말한다. 그들이 쓰는 부동산투기자금은 70%가 은행 혹은 사회의 차입이다. 현재 3,4십퍼센트가 하락하고, 융자비용이 1,2십퍼센트이므로 현재 집을 팔아치우더라도, 1,2십퍼센트의 자금부족이 나타난다.

 

"손해본 경우가 많고, 이익본 경우가 적다. 현재 80%의 사람(부동산투기자)은 물려있다. 자산가치가 하락하여 이미 채무초과상태가 되었다. 20%의 원저우 부동산투기꾼들만이 살아남았다." 원저우의 경험많은 부동산투기꾼인 천선생의 말이다. 차입비중이 너무 높고, 재무비용이 너무 많다. 비록 이전에 집값이 배로 뛰었지만, 부동산투기꾼들은 빈번한 거래에서 얻은 이윤이 한계가 있다.

 

한번 자금이 묶이고, 집값이 3,4십퍼엔트 떨어지고, 이자등 재무비용이 들게 되면 부동산투기꾼들은 대부분 부도상태가 된다. 2010년, 천선생은 항저우, 원저우의 2채의 자가거주용을 제외한 모든 부동산을 매각하고, 처자식을 데리고 항저우로 이사왔다.

 

2009년초, 통화팽창예방의 분위기 속에서, 원저우의 집값은 가장 앞장서서 오르기 시작했다. 이는 2010년말까지 지속되었다. 그동안 원저우의 부동산투기자들은 이미 미친 상태가 되었다. 분양을 받으면서 수백만위안을 더 지급하는 것이 통상적인 경우가 되었다.

 

2009년에서 2010년의 집값 상승기에, 원저우부동산투기꾼들은 50%가 기업주이고, 20%가 전문투기꾼이고, 30%는 관리나 그저 따라간 사람들이다. 원저우의 모 중개업자는 기업주가 3,4십%를 차지하고, 전문투기꾼이 1,2십%를 차지하며, 나머지가 관리나 그저 따라간 사람들이라고 한다.

 

이에 대하여, 많은 투기자들과 중개인사들은 서로 다르게 말한다. 상세한 수치와 비율을 내놓기는 어렵다. 그러나 한 가지는 분명하다. 기업주, 전문투기꾼이 이번 부동산투기의 '주력군'이다.

 

최고조에 달했을 대, 일부 부동산투기꾼은 1년에 최소한 수십채를 거래했다. 7,8년동안 비록 여러번의 부동산거시조정을 거쳤지만, 원저우부동산투기꾼에 대한 영향은 크지 않았다. 장밍은 말한다. 이전에 집값이 비교적 낮아서, 주택 하나의 거래에서 적으면 ,1,2십만위안을 벌고, 많으면, 3,5십만위안을 벌었다.

 

이것은 21세기초, 매체와 중개등이 조직한 '원저우부동산투기단"이고, 그 구성원은 이미 크게 변화했다. 당시, 주택가격이 비교적 낮았고, 은행대출이 비교적 느슨하여, 대부분 수십만, 백만위안의 돈을 가진 원저우사람들은 모두 전국각지로 가서 몇 채씩 주택을 샀다. '전민투기'의 성황이 나타난 것이다.

 

진정한 '분수령'은 2010년-2011년 사이에 나타났다. '구매제한령'등 부동산거시조절정책이 연이어 나오면서, 장밍등 높은 가격으로 구매한 원저우투기자들은 자금이 묶여버렸다.

 

집값이 급속히 오르면서, 부동산투기에 동원되는 자금이 커진다. 일반적인 투자자들은 움직일 수 없게 되었다. 이전에 원저우의 고이율 민간차입자금은 일부 기업, 투기자들을 통하여 부동산시장에 유입된다. 한 부동산중개인은 개발상은 고이자로 차입하여 건물을 건축하고, 투기꾼도 고이자로 차입하여 부동산에 투자한다. 이것은 이미 업계의 공공연한 비밀이다.

 

작년 7월, 중국인민은행 원저우시지행의 보고서에 따르면, 원저우의 약 20% 민간차입자금은 최종적으로 부동산시장으로 흘러들어갔다. 보수적인 통계에 따르면, 원저우에서 직접 간접으로 부동산시장에 들어간 대출자금은 최소한 대출총액의 1/3에 댈한다고 한다. 그리고 50%이상의 대출은 부동산을 저당으로 하여 이루어진다.

 

장밍이 보기에, 기업주가 부동산투기를 하는 것은 '산업불경기'와 큰 관계가 있다. 그는 자신이 이전에 기업을 운영했는데, 손해를 많이 보았다. "어쨌든 무엇을 해도 기업은 손해를 보았다." 그중 고이자는 기업이 감당하기 어렵다. 어떤 상업은행은 심지어 최고월이자로 1.2푼을 받기도 했다. 민간차입의 월이자는 3,4푼까지 오르는 것이 보통이다. 기업이 이 자금을 도저히 생산에 투입할 수는 없다.

 

그래서, 기업을 자금조달 플랫폼으로 삼아서, 대량의 은행대출을 받은 다음, 부동산에 투자하거나 고리대금업등의 분야에 진출한다. 원저우는 심지어, "대기업은 건물을 짓고, 소기업은 건물에 투기한다"는 것이 보편적인 현상이 되었다.

 

통계에 따르면, 2010년 원저우시 100대기업중 40여개의 제조업기업은 부동산개발에 참여하지 않는 곳이 하나도 없다. 여기에는 제화, 피혁, 의류등의 저명기업도 포함된다.

 

참여인원이 많고, 차입비율도 높다. 최근 몇년 원저우의 부동산투기자들의 주요특징이다. 그중 일부는 사회에서 차입하거나, 부동산저당대출등을 받는다 현재는 투기꾼들이 원금이자를 갚을 수가 없다. 건물주는 그저 무거운 채무를 짊어져야 한다.

 

고비율차입, 과도한 부동산투기는 부동산거시조절, 민간차입위기로 원저우부동산투기꾼들에게 공포를 가져다 준다.

 

현지의 부동산에 투기하는 외에, 이전에 원저우투기꾼들은 전국각지에서 부동산을 구매했다. 그중 항저우, 상하이등지를 중점으로, 점점 더 늘여갔다. 장밍은 말한다. 1급도시의 부동산거시조정으로 부동산의 급브레이크를 밟고, 30%의 원저우 투기자들은 이미 시장에서 퇴출했다. 남은 절반의 투기자들은 부동산가격하락, 차입비용부담으로 부동산을 팔아도 이미 채무를 변제할 수 없을 정도이다. 최후로 2,3십퍼센트의 부동산투기자들도 자금줄이 아마 금년 연말까지밖에 버티지 못할 것이다.

 

최근의 소문에 따르면, 원저우부동산투기꾼들이 권토중래한다고 한다. 선전등 연해도시에는 집을 보러다니는 붐이 일고 있다고 한다. "현재 문제도 해결되지 못했는데, 부동산을 사러 갈 수는 없다." 이에 대하여 징밍, 천선생등은 아마도 이것이 부동산개발업체들이 원저우투기꾼의 이름을 빌려서 광고를 하여 판매를 올리려는 것이 아닌가 생각된다고 한다.

 

이에 대하여 타이허부동산의 총경리인 린위, 핑안이쥐의 총경리 장이, 거룬부부동산의 총경리 천핑등 원저우마케팅기구의 책임자는 이번 부동산거시조정과 원저우민간차입위기등은 원저우부동산투기꾼들에게 큰 타격을 주었고, 권토중래하고 있다는 소문은 '허위선전의 혐의가 짙다'고 한다.

 

여러 중개기구인사에 따르면, 원저우의 부동산거래량이 최근 몇개월동안 상승했다고 한다. 주로 강성수요와 개선성수요이다. 일반적으로 건축면적 120평방미터 이하이다.

 

르추부동산중개의 리모에 따르면, 상반기에 이미 10여채의 중소형주택을 거래했다고 한다. 그러나 한 채도 투자로 구매하는 경우는 없었다고 한다. "소형주택은 수량이 부족하여 거래가 비교적 잘 된다. 가격도 약간 오른다. 그러나 대형주택은 많아서, 거래가 잘 이루어지지 않고, 가격도 계속 하락한다."

 

"현재 주택을 사는 것은 우리가 생각은 있지만 힘이 없다." 장밍의 말이다. 현재 원저우의 대다수 부도산투기꾼들은 깊이 자금이 묶여 있다. 외지로 가서 부동산구매할 잉여자금이 없다. 여러 투기꾼, 부동산중개인은 현재 상하이, 베이징, 항저우등 외지에 가서 주택을 사는 원저우사람은 대다수가 자녀의 공부, 양로휴가, 사업등 수요로 인한 것이다. 혹은 몇년후, 이들 주택은 사명을 완성한 후 팔릴 것이다. 그러나 그들은 투기를 목적으로 하지는 않는다.

 

상술한 여러 중개인은 대량의 원저우투기꾼들이 이미 완전히 물러났다고 말한다. 그리고 3,5년의 기간내에는 원기를 회복하기 힘들 것이라고 말한다.

 

그들은 실체기업의 상황이 좋지 않아서, 상반기 60%의 원저우의 기업들은 감산이나 생산중단을 하고 있다. 실업자본이 부동산에 진입할 동력이 급감했고, 자본운영원가가 너무 높다. 거래 및 차입비용은 15%가량이다. 만일 집값이 15%이상오르지 않으면, 투자는 본전 혹은 손해이다.

 

더욱 중요한 것은 비록 대출이 늘고, 통화팽창압력이 존재하지만, '구매제한령'등 조절정책은 계속 집행한다. 집값은 크게 하락하거나 크게 오르지 않을 것이다. 부동산투기자들은 부동산투자의 전망을 이미 좋지 않게 보고 있다.