원저우의 대량분양포기사태: 사법개입으로 완화될 수 있을까

글: 안요빈(晏耀斌) 

 

4월 16일 오전, 판슈냐오(潘秀鳥)는 원저우시(溫州市) 용자현(永嘉縣) 어부베이법정(歐北法庭)의 피고석에 앉아 있었다. 원고는 용자중샤(永嘉中廈)부동산개발공사("용자중샤")이다. 후자는 전자에게 바이징자위안(鉑晶嘉園)분양계약의 이행을 요구한다. 위약금을 청구하는 것이 아니라.

 

분양계약에 따르면, 구매자가 기한내에 구매(할부)대금을 납부하지 않으면, 제1차납부금의 20%를 위약금으로 규정하고 있다. 판슈나오사건이전에, 용자중샤는 이미 똑같은 소송청구를 피분양자인 딩젠신(丁見新)에게 제기하여 승소한 바 있다. 딩젠신이 여전히 계약이행을 거부하자, 용자현법원은 용자중샤의 신청에 따라 딩젠신에게 15일의 '사법구류'를 시행한 바 있다. '건물을 사든지 감옥에 가든지'(不買房進班房)라는 말은 여기서 나왔다.

 

피분양자가 어떤 이유로 계약파기를 요구하든, 그 근본원인은 모두 '집값의 지속적인 하락"이다. 집값이 지속적으로 하락하다보니, 원저우는 대규모의 계약파기붐이 이렁나게 된 것이고, 개발업체와 피분양자간에 분양계약의 이행문제를 놓고 소송이 계속 늘어나는 추세이다.

 

판슈나오가 구매한 바이징자위안 상품방은 원저우 용자현 동어우가도 차오샤촌에 있고, 개발업체는 용자중샤이다. 2011년 8월 4일부터 분양이 시작되었고, 그때는 원저우에서 부동산붐이 최고조에 달했을 때이다. 바이징자위안의 최저분양가격은 평방미터당 18000위안이었다.

 

분양계약에 따르면, 구매자는 30%를 제1차납부금으로 지급하며 <상품방매매계약>을 체결했다. 그리고 건물옥상공사(封頂)가 마감된 후, 개발상의 서면통지를 받은 후 7일내에 지정은행에 주택대출절차를 진행해야 한다. 만일 주택대출절차를 진행하지 않으면, 자동적으로 분할납부조항에 따라 납부해야하고 이를 납부하지 않으면, 제1차납부금의 20%를 위약금으로 몰수한다.

 

집값이 계속 하락하므로 바이징자위안의 일부 분양자들은 계약이행을 거부하고있다. 용자중샤가 법원에 제출한 증거에 따르면, 개발업체는 건물옥상공사를 마감한 후, 분양자들에게 계약이행을 통고하고, 만일 이행하지 않으면, "계약약정에 따라 위약책임을 부담한다"고 통지하였다. 그후, 피분양자들은 '자구조치'를 취한다. 100여명의 피분양자들은 자발적으로 조직을 만들고 2명의 피분양자를 대표로 내세워 개발업체에 대하여 분양허가증취소소송을 제기하였으나, 기각당한다.

 

분양계약불이행으로 사법구류를 당한 딩젠신은 바로 그 두 명의 대표자중 1명이다. 행정소송이 끝난 후, 개발업체는 딩젠신에 '계약이행"소송을 제기했다. 법원은 2012년 4월 9일, 딩젠신에게 분할납부를 이행하라는 판결을 내린다.

 

계약약정에 따르면, 피분양자가 기한내에 은행에 가서 주택대출을 신청하지 않으면 자동으로 분할납부로 전환된다. 30%의 제1차납부금을 지급한 후의 지급비율은 옥상공사완료후 30%, 그후 3개월내에 20%, 나머지 20%는 6개월내에 완납하여야 한다.

 

법원판결이행을 거부하였으므로, 딩젠신은 2012년 12월 17일 용자현법원에 의하여 사법구류된다. 그리하여 딩젠신은 원저우에서 '집을 사지 않아서 감옥에 들어간' 최초의 사례를 기록한다.

 

왜 위약금을 지급하라는 판결을 하지 않았을까? 용자법원의 집행국책임자는 이렇게 말한다. 이렇게 판결한 것은 원고의 소송청구가 계약을 이행하라는 것이었기 때문이라는 것이다.

 

"법원의 판결은 위약선택자유의 사법이념에 부합하지 않고, 사회적 효과도 아주 나쁘다." 위 판결에 대하여 중국인민대학 법학원의 류쥔하이 교수의 말이다. 개발상이 20%의 위약금을 체결한 것은 이미 위약리스크를 예견한 것이므로, 법원은 조해로 사건을 마무리짓는 것이 좋다는 것이다.

 

딩젠신이 구류되었다는 소식은 피분양자들에게 커다란 충격을 주었다. 용자중샤는 현재 판슈냐오를 포함한 40여명의 피분양자들에게 계약이행을 요구하고 있다.

 

그러나, 딩젠신의 판결도 피분양자들의 계약파기붐을 막지는 못했다. "자질문제"는 업주들이 계약파기하여 권리를 보호하는 중요한 이유가 되었다.

 

금융위기후인 2010년초, 원저우중샤는 2억위안의 가격으로 바이징자위안이 소재한 2만여평방미터의 토지를 취득했다. 원저우중샤의 등록지가 원저우의 다른 구였으므로, 용자현은 세수를 고려하여, 원저우중샤로 하여금 반드시 용자현에 회사를 등록하여 바이징자위안을 개발하도록 요구했다. 용자중샤는 이렇게 만들어졌다. 그것은 원저우중샤와 2개의 간판만 내걸었을 뿐 같은 인원으로 구성되어 있다.

 

원저우시건설국 온건방 [2010]257호 문건을 보면, 융자중샤가 비준받은 자질은 '잠정자질(이전에 토지를 취득한 원저우중샤는 2급자질이어서 18층이상의 건물개발을 할 수 있다)'이다. 잠정자질을 가진 부동산개발기업은 2년동안은 단지 18층이하의 건물만 개발할 수 있다. 그러나, 사실상 용자중샤가 개발한 바이징자위안은 모두 28층내지 30층짜리 건물이다.

 

통계에 따르면, 현재 이미 100여명의 피분양자들은 자질문제를 가지고 '분양허가증'과 '건설공사허가증'이 불법이라는 행정소송을 제기하여, 분양계약을 무효화시키고자 했다.

 

사실상 피분양자들이 계약을 파기하려는 근본목적은 계속적인 집값하락이다. 공개된 데이타를 보면, 2012년초부터, 원저우는 전국70개대중형도시중 가격하락을 선도하는 도시이다. 2012년 하반기에서 2013년 초까지 다른 도시의 부동산가격은 상승하는데, 원저우는 계속 하락하는 극소수도시중 하나였다.

 

원저우시방산관리국의 공식웹사이트를 보면, 바이징자위안의 현재 미분양주택은 70여채로 증가했다. "이들 미분양주택은 모두 여러가지 원인으로 계약취소한 것이다." 바이징자위안의 분양처 업무인원의 말이다. 여기에 소송에 참가한 100여명의 피분양자들을 합치면 바이징자위안은 거의 200여호의 상품방이 미분양 혹은 계약파기상태에 있는 것이다.

 

법정에서, 용자중샤는 자질에 문제가 있음을 인정했다. 그러나, "개발업체가 계약이행을 요구하는 소송청구와는 무관하다"고 말한다. 용자현건설국은 이렇게 답변했다: "건물자질허가는 정부와 기업간의 행정관계이다. 피분양자와 직접적인 이해관계가 없다." 딩젠신의 사법구류이전에 행정소송을 기각한 이유도 위와 같다.

 

바이징자위안의 계약이행거부붐은 개별적인 사건이 아니다. 원저우의 여러 개발단지에서 가격이 모두 절반으로 내려갔고, 원저우의 집값은 2009년, 2010년 및 2011년때와 비교하면 30% 내지 50%가 떨어졌다.

 

2년전, 원저우시의 대형개발프로젝트인 "중뤼공원대지"는 시중심의 마지막 '호수를 볼 수 있고, 공원을 볼 수 있는 주택"으로 일컬어졌다. 2011년 초기 집값은 평방미터당 46,000위안이었다. 그후 사상 가장 엄격한 구매제한, 대출제한정책이 나오고, 이 고급아파트는 사는 사람이 없는 아파트에서 가격을 낮추어 팔려는 아파트로 전락한다. 2012년이 되자 이 아파트의 가격은 평방미터당 36,000위안으로 떨어진다.

 

집값하락의 영향으로, 원저우의 매매시장에서도 큰 폭의 하락이 나타난다. 일찌기 최고가아파트인 "뤼청,진왕'의 시장가격은 한 때 평방미터당 80,000위안까지 올랐으나, 현지는 45,000까지 폭락했다.

 

규모를 갖춘 계약파기붐은 2012년초부터 시작된다. 바이징자위안과 마찬가지로, 통런신위안의 피분양자들도 2012년초에 계약파기자연맹을 결성한다.

 

국가통계국이 공표한 데이타를 보면, 2013년 1월, 70개 대중형도시중 원저우의 신규건설상품주택가격지수는 전년동기대비 10.8%의 하락으로 전국에서 1위를 차지한다; 2013년 2월, 원저우의 신규건설상품주택가격은 전년동기대비 8%의 하락으로, 계속 전국의 가격하락붐을 선도하고 있다.