중국도 '마천루의 저주"를 피해갈 수 없다

글: 안방자문(安邦諮問)

 

중국의 고층건축물은 대약진이 속도로 계속 솟아오르고 있다. 불완전한 통계에 따르면, 전세계에서 건축중인 마천루중 87%는 중국에 있다고 한다. 현재까지 중국에서 건축중인 마천루의 총수는 이미 200개가 넘었다(사무실건물과 호텔건물만). 이것은 현재 미국의 마천루 총수에 상당한다. 앞으로 3년동안 중국은 5일에 1개씩 마천루가 들어설 것이다. 이 추세로 보면 5년후에 중국은 800개의 마천루를 보유하게 되고, 현재 미국마천루의 4배가 된다. 그중 80%는 경제가 발달하지 않은 서부내륙지구에 들어선다.

 

걸핏하면 500미터이상의 고층건축물을 짓는 것은 이미 익숙한 현상이 되었다. 난징(南京)에 450미터의 츠펑(紫峰)빌딩을 건설하고, 광저우(廣州)의 동탑(東塔)은 높이가 530미터에 달하고, 우한(武漢)의 뤼디(綠地)센터, 선전의 핑안(平安)금융센터의 두 고층건물은 각각 606미터와 660미터에 달한다. 일선도시가 아닌 쑤저우(蘇州)시에서 200미터 이상의 초고층건축물이 6개에 달하고 가장 높은 건축물은 450미터이다. 더욱 심한 것은 금년 6월 5일, 위안다(遠大)과기유한공사와 창사(長沙)시 왕청(望城)구인민정부가 전략합작계약을 체결하여, 7개월동안 220층, 838미터짜리 빌딩을 짓겠다고했다. 완공되면 두바이의 버즈칼리파보다 10미터가 높아 세계최고층빌딩이 된다.

 

글로벌경제가 불경기이고, 중국경제도 성장둔화되는 때, 마천루가 대량으로 나타나는 것은 거대한 리스크를 안고 있다. 국제분석계는 일찌기 "마천루지수(Skyscraper Index)"로 경제쇠퇴 혹은 주식시장불황이 마천루의 건설과 관련이 있다고 밝힌 바 있다. 많은 경제역사현상은 이 지수에서 묘사하는 규칙에 일치한다: 빌딩을 지으면, 경제가 쇠퇴한다. 장기각 마천루지수를 연구해온 안방자문의 연구팀은 여러번 마천루지수의 중요성을 강조한 바 있다. 왜냐하면 그것은 세계경제주기를 관찰하는 중요한 지표이기 때문이다. 매번 마천루가 건설될 때가 바로 세계경제가 고점을 찍는 때이다. 그러므로, 마천루를 건설한 때가 왕왕 각국의 중앙은행이 긴축을 시행하는 때가 된다. 만일 신용이 제한없이 팽창한다면, 전체 신용체계가 모조리 붕괴되어버릴 것이다. 안방자문의 연구팀은 강조하였다. 마천루는 부동산업계에 자금밀집도가 가장 높은 프로젝트이다. 경제가 가장 번성하고, 신용이 가장 확대되었으며, 이윤이 가장 낮을 때, 고려하는 상업프로젝트이다.

 

마천루지수가 경제주기와 신용전환의 저주를 반영한다면, 왜 중국각지에서는 여전히 계속 짓고 있을까? 그것은 중국에서 역할을 할 수 있을까? 안방자문의 연구원인 허쥔(賀軍)은 이렇게 말한다. 중국경제는 마천루지수의 저주에 면역이 없다. 어떤 사람은 반문할 것이다: 마천루지수는 중국에서 처음 제기된 것이 아니다. 왜 중국은 지금까지 경제주기가 꺽여져서 시장이 붕괴된다고 발표하지 않는가? 허쥔에 따르면, 하나의 중요한 원인은 중국에서 마천루를 짓는 붐이 일어난 것은 시장요소뿐아니라, 아주 강한 정부요소가 있다고 본다. 중국의 각급정부가 대량의 경제자원을 장악하고 있기 때문에, 그들은 마천루버블을 조장하고 있다. 왕왕 시장상태하에서의 버블파괴주기가 더욱 늦추어지는 것이고, 지속시간이 더욱 길게 되는 것이다.

 

중국부동산업체도 중국마천루붐에 정부요소가 있다는 것을 인정한다. "마천루전문업체"라고 불리우는 뤼디그룹은 솔직하게 인정한다: "랜드마크건물은 우리가 하고 싶어하는 것이 아니다. 정부가 하고 싶어하는 것이다." 지방정부는 마천루프로젝트에 많은 우대정책을 내놓는다. 예를 들어 초고층건물프로젝트는 부지를 싼 가격에 확보할 수 있고, 지방정부로부터 각종 우대정책을 적용받는다. 토지출양금을 김먄해주거나, 영업일후 5-8년간 영업세, 소득세를 감면해주는등이다. 현재 중국의 고층빌딩은 주로 도시의 신도시, 개발구에 집중되어 있다. 시급개발구 특히 일부 2급도시의 신도시계획에는 반드시 랜드마크건물이 들어가 있다. 일반적으로 정부가 앞장서고, 1급토지개발자격을 갖춘 회사가 참여한 후, 업체를 모집한다. 통상적으로 정부가 프로젝트를 기획한 후 기업을 찾아서 계약체결한다. 완공후에 기업에 일정한 수익을 준다. 마천루프로젝트에 이처럼 많은 정부혜택이 있는데, 부동산업체들이 하지 않을 이유가 없다.

 

그러나, 마천루의 건설붐은 중국에서 '안전'하게 얼마나 더 지속될 수 있을까? 안방자문의 연구팀이 보기에 이 버블의 붕괴도 멀지 않았다.

 

첫째, 중국경제가 큰 구조조정과정에 있다. 과거 중국경제는 장기적으로 고속성장해왔고, 도시화와 공업화과정에서 투자확대는 주요모델이었다. 마구잡이식 규모확대, 부채확대는 중요한 특징이었다. 현재, 중국경제는 속도조절, 구조조정의 과정에 들어갔다. 경제증가속도는 완화되고 화폐,재정정책도 그에 따라 변화한다. 신용공여도 앞으로 축소될 것이며, 시장유동성도 역전될 것이다.

 

둘째, "토지경제"모델의 번성기는 이제 끝났다. 중국의 '토지경제'는 도시화과정에서 수반되었다. 또한 '토지재정'으로 지방정부가 강력히 추진했다. 경제전환하에서, 중앙정부가 강력하게 부동산을 억제하고, 모든 것을 토지에서 자금을 마련하는 '토지재정'도 더 이상 계속하기 힘들게 되었다. 마천루는 바로 토지경제버블의 최고조에 있을 때의 버블이다. 일단 형세가 역전되면, 가장 먼저 파괴되는 버블이 바로 마천루이다.

 

셋째, 지방부채규모가 이미 더 이상 대폭확대될 수 없게 되었다. 과거에, 토지경제의 번영과 지방부채의 확장은 큰 관계가 있었다. 이전에 중앙은행이 공개한 지방자금부채는 이미 10조위안을 넘어섰다. 최근 몇년간 중국정부는 지방자금조달플랫폼을 정돈하고자 했다. 금년에 비록 중앙정부는 지방부채의 기한연장에 동의하기는 했지만, 지방부채확대모델은 앞으로 조정될 수 밖에 없다.

 

[최종분석결론]

 

이번 글로벌경제의 조정은 단기간내에 끝나지 않을 것이다. 중국경제의 증가속도완화도 장기적인 추세가 될 것이다. 중국정부의 자원투입과 추진은 아마도 중국의 마천루버블을 다른 나라보다 더욱 큰 규모, 더욱 긴 기간 지속되게 하였다. 그러나 이것은 중국경제가 마천루저주의 면역성이 있다는 것을 말하지는 않는다. 우리가 보기에, 만일 브레이크를 밟지 않으면, 이 버블의 붕괴는 머지 않은 장래에 올 것이다.