양국강(楊國强): 최고부자에서 자본노예로...

글: 용비(龍飛)

 

2010년 4월 중순, 벽계원은 새로운 자본운용을 시작한다. 이를 통하여 지난번의 자본운용에서 남긴 40억위안이 넘는 채무를 해소하고자 하는 것이다. 알려진 바에 따르면, 국제채권시장에서 돈을 조달하려는 것은 벽계원만이 아니다. 항대(恒大), 가조업(佳兆業)집단지주회사도 모두 채권발행을 준비하고 있다. 국제적 애널리스트에 따르면, 향후 1개월내에, 8곳의 중국부동산기업들이 채권을 발행할 것이라고 한다. 이런 배경하에서, 당연히 먼저 시작하는 것이 유리하다.

 

최고부자에서 자본노예로, 이미 홍콩자본시장에서 4년간 학비를 냈는데, 이번에 벽계원의 장문인 양국강은 이번 게임을 제대로 해낼 것인가?

 

4월 둘째주, 벽계원은 공고를 내서, 7년짜리 우선사채를 발행할 것이라고 했고, 모집자금의 용도는 2008년에 발행한 전환사채를 변제하는 것이다. 이 사채는 2013년에 기한만료되는데, 원금총액이 인민폐 43.14억위안에 달한다.

 

벽계원은 4월 9일 홍콩에서 투자자들과 만나기 시작했고, 4월 12일부터 싱가포르, 런던, 뉴욕을 돌았다. 알려진 바에 의하면, 벽계원은 사채를 발행하여 얻은 돈으로 아직 상환하지 못한 전환사채를 상환할 것이라고 한다. 이를 위하여, 벽계원은 골드만 삭스 및 JP 모건을 사채발행의 공동장부관리인 및 공동브로커로 선정했다.

 

2008년 2월, 경영압박으로, 벽계원은 5억달러의 전환사채발행을 준비했다. 사실 이전에, 벽계원은 한때 15억달러의 융자를 추진한 바 있다. 그러나 이같은 미친 듯한 자금조달계획은 투자자들로부터 외면을 당했다.

 

그때 5억달러채권에 대한 투자자들의 관심을 끌기 위하여, 메릴린치는 벽계원에 대하여 도박조항을 넣었다. 계약체결하 얼마지나지 않아서, 국내부동산상황이 악화되고, 홍콩에 상장한 중국부동산주식은 투자자들로부터 버림을 받는다. 벽계원은 어쩔 수 없이 계속하여 손실을 적립했다. 10월말이 되어, 회사는 부득이하게 공고를 통하여 최대손실이 2.5억달러를 넘어서지는 않을 것이라고 말한다. 동시에 그들은 이렇게 강조했다. 2013년 2월전에 이들은 모두 액면상의 손실이고, 경영에 압박을 주지는 않을 것이라고.

 

사실이 과연 그러한가?

 

위기가 폭발하기 전에, 벽계원은 홍콩자본시장에서 계속하여 다크호스로 나타났다. 벽계원의 시교외의 대규모개발모델은 국내에서 가장 성공한 부동산경영모델중 하나로 인정받았다. 그러나, 양국강은 상장후에 어떻게 이 모델을 전국으로 보급할 것인가를 고민했다. 그리하여 한편으로 자본시장에서 도박까지 해가면서 자금을 조달하고, 다른 한편으로 광동성이외의 사방에서 토지를 사모았다.

 

그러나 2008년의 부동산시장은 계속 냉각되어 있었다. 외부환경도 극도로 악화된다. 벽계원의 경영진에서도 의견충돌이 벌어진다.

 

도박계약과 성외확장계획에 대한 이견으로, 벽계원 주주들간에 전쟁이 벌어진다. 같은 해 4월부터, 양국강과 고생을 같이하면서 회사를 일으켰던 원로들이 미친듯이 주식을 팔아버리기 시작했다. 그후에 양국강이 나서서 달래는 바람에 매각붐은 가라앉았다. 그러나 같은 해 10월에 다시 매각붐이 발생했다.

 

원로들의 주식매각은 투자자들로 하여금 벽계원의 경영에 의문을 품게 만들었다. 양국강은 어쩔 수 없이 여러 번에 걸쳐 원로들이 파는 주식을 매입해주어야 했다. 이번 풍파에만도 양국강은 근 5억위안의 현금을 써야 했다. 더욱 문제되는 것은 이로 인하여 신뢰위기가 왔다는 것이다. 벽계원의 경영진도 부득이 조정해야 했다. 원로들은 점점 물러나고, 벽계원의 현임 총재 최건파(崔健波)를 대표로 하는 일련의 젊은이들이 무대에 등장하기 시작한다. 신뢰위기를 해결하기 위하여, 최건파등은 원로들이 매각하는 주식을 사모으기 시작한다.

 

벽계원의 광동성외확장계획도 점차 축소한다. 더 이상 새로운 프로젝트를 시작하지 않았고, 가능하면 현재 프로젝트를 소화시켰다. 2011년 2월에 기한만료되는 전환사채를 해결하기 위하여, 벽계원은 이 2년간 토지구매에 쓴 자금은 계속 65억위안가량이었다. 이로 인하여 경쟁업체에 많이 뒤쳐지게 된다. "2010년에는 50억위안으로 새로 토지를 구입할 수 있을 것이다." 최건파의 말이다. 왜냐하면, 벽계원은 자금을 아껴서 전환사채를 상환할 준비를 해야하기 때문이다.

 

만일 이번에 벽계원이 자금조달을 통하여 부채문제를 순조롭게 해결한다면, "벽계원의 단기유동자금상황을 개선할 것이다" Moody's도 이렇게 본다.

 

2008년부터 긴축계획을 실시한 후, 벽계원은 내부적으로 경영진을 조정했다.

 

"내부관리이건 아니면 전략선택이건 모두 2년전보다 많이 좋아졌다." 벽계원의 직원의 말이다. "만일 재무수치로 보면, 2009년도는 벽계원이 상장한 후 가장 좋은 성적을 거둔 해였다. 연도재무제표에는 벽계원이 연간 190억위안의 분양목표를 22%나 초과달성하여, 232억위안의 분양실적을 거두었다.

 

그러나, Standard & Poor's나 Moody's이건 모두 벽계원의 2009년도 실적은 예상보다 못하다고 본다. 2010년 최건파는 벽계원의 판매목표를 300억위안이라고 선언했다. 이같은 유사이래 최고의 성적에 대하여, IB의 애널리스트들은 흥취를 느끼지 못한다. 노무라증권의 애널리스트는 시장에서 벽계원의 가치를 240억위안으로 보았으니, 지금은 170억원이라고 한다. 벽계원이 가장 자랑으로 생각하는 총이윤율도 26%나 대폭 하락했다. 게다가 경제적용방과의 경쟁으로, 회사의 내년이익율은 낙관적이지 못하다고 본다.

 

양국강에게 있어서, 진정으로 중요한 관건은 상술한 43억위안의 전환사채이다. 익명을 요구한 애널리스트는 "만일 내년2월이전에 이 문제를 해결하지 못하면, 회사주식지분율이 희석될 뿐아니라, 거대한 재무적 압박도 받게 될 것이다"라고 말한다.

 

벽계원은 대규모의 채무조정계획에 들어갔다.

 

실적발표회에서, 회사의 CFO인 오기금(伍綺琴)은 이미 암시했다. 그녀는 "자본시장의 변화는 아주 빠르다. 회사는 더욱 적당한 융자채널을 거절할 수 없다."

 

그러나 대형 평가기관은 벽계원의 이번 채권발행에 대하여, 대부분 보수적이거나 부정적인 태도를 취한다. 무디스는 채권등급을 1등급 하락시켰다. 이는 법률적 구조적인 리스크를 반영한다. 그 원인은 자회사채무와 담보채무가 여전히 벽계원 총자산의 20%이상을 차지하기 때문이다. 무디스는 벽계원의 채무수준을 낮추어야 한다고 말했다. 이렇게 하여 채무/총자산비율을 45% 혹은 그 이하의 수준으로 유지해야한다는 것이다.