중국의 주택면적 계산법

글: 용봉검객(龍鳳劍客)

 

몇년전에 막 귀국했을 때,국내의 아파트면적이 모두 120평방미터, 150평방미터라는 말을 듣고, 스스로 비교적 익숙한 평방피트로 계산해보고는 깜짝 놀랐다. 국내의 아파트는 정말로 넓다. 미국의 2층짜리 타운하우스 면적과 같거나 더 크지 않은가?

 

호기심에, 나는 가서 120, 150평방미터가 된다는 주택을 구경한 적이 있다. 그런데, 현장에서 보니, 이 120평방미터의 주택은 영 그만한 면적이 되지 않는 것같았다. 소위 120평방미터의 아파트에서 진정한 사용면적은 90여평방미터에 불과했다. 그리고 설계해놓은 공간들 중에서 낭비적이고 기본적으로 쓸모없는 곳들이 많았다. 듣기로는 멋을 내기 위해서라고 한다.

 

이해할 수 없었던 점은, 국내에서 말하는 120평방미터의 소위 건축면적은 보기에 너무나 좁아보였다는 것이다. 나는 왜 건축면적과 사용면적간의 감각차이가 이렇게 클 수 있는지 물어보았다.

 

부동산중개업체사람은 웃으면서 나에게 국내주택면적의 "정의"에 대하여 해석해 주었다.

 

먼저, 중국에서 주택을 거래할 때, 주택면적을 계산할 때는 모두 건축면적으로 말한다. 건축면적은 외벽 및 아파트건물내의 공유면적을 포함한다. 나는 공유면적이 뭐냐고 물어보았다. 그들은, 이 아파트건물의 복도, 1층의 로비공간등등이 모두 공유면적에 속하며, 모두 주택면적에 계산된다는 것이다. 나는 도대체 공유면적이 몇 평방미터인지 물어보았지만, 중개업체 사람은 우물쭈물하면서 제대로 설명해주지 못했다.

 

이 120평방미터의 아파트가 도대체 얼마나 넓은가? 나중에 내가 아파트를 많이 구경하면 할수록, 중개업체사람의 입에서 말하는 면적이라는 것이 갈수록 오리무중이 되었다. 나는 그저 이런 생각이 든다. 내 스스로 건축엔지니어링과목을 가서 들어야지 중국아파트의 면적이 어떤지를 이해할 수 있을 것같다고. 그렇지 않으면 이 120평방미터 혹은 150평방미터의 주택이 도대체 얼마나 큰지, 스스로 영원히 안개속을 헤맬 것이다.

 

그후에 일부 국내친구들이 나에게 또 다른 정의를 알려주었다: "실면적율" 즉 실제사용면적과 건축면적의 비율이다. 국내에서 실면적율이 좋은 곳은 85%에 달하지만, 일반적으로 그렇지 않은 곳은 75%인 경우도 있다고 한다. 일반적으로 말하자면, 소위 주택건축면적과 사용면적의 비율, 즉 진정으로 사용가능한 면적은 건축면적의 80%정도라는 것이다. 심지어 더 낮을 것이다. 한 동료가 하는 말에 따르면, 현재 실면적율이 80%만 되면 아주 괜찮은 편이라고 한다.

 

이 게임이 정통한 개발상은 매수자들이 기본좋게 느끼게 하기 위하여, 설계에서 몇가지 장난을 치기도 한다. 예를 들어, 실내창가에 원호형의 구역을 만들어둔다. 이런 설계는 국외에서 일반적으로 면적이 넓은 단독빌라를 설계할 때 쓰는 장식적인 공간이다. 실용성은 고려하지 않은 것이다. 고층아파트에 있어서, 공간의 실용성이 가장 중요하다. 특히 대도시는 땅값이 금값이다. 이와 유사한 장식적 공간을 설계하여 고층아파트에 두는 것은 순전히 매수자가 감각적으로 주택이 넓다고 느끼게 하기 위함이다. 사실 전혀 쓸모가 없다. 오히려 가용공간면적을 낭비할 뿐이다. 이것은 실내에 진정한 사용면적을 더욱 줄일 뿐이다.

 

비교하자면, 북미이건 홍콩이건 유럽이건 그들이 주택면적을 계산할 때는 모두 사용면적으로 계산한다. 즉, 소위 말하는 wall-to-wall(벽에서 벽까지) 이내의 실제거주면적이다. 홍콩은 땅값이 금값인 곳이다. 그래서 자신의 주택크기는 아주 중요하다. 베란다면적은 아예 사용면적에 포함시키지 않는다. 매수인들이 보는 700피트, 800피트, 900피트, 1000피트등의 말들은 모두 실내거주면적을 가리키는 것이다.

 

고층아파트의 설계상, 선진국은 일반적으로 아파트내부설계를 모두 네모나게 한다. 가능한한 방안의 사용면적과 공간을 극대화하는 것이다. 그저 화려하기만 하고 비실용적인 방식으로 매수자를 속이거나, 눈에 띄는 바닥이나 공간설계를 하지 않는다.

 

아파트를 둘어본 후에 정말 생각지도 못했던 것은 마찬가지의 주택 "면적"인데도, 국내와 국외의 "정의" 혹은 건축설계에 이렇게 큰 차이가 있느냐는 것이었다. 주택면적에서 20%이상의 차이가 나는 것이다.

 

친구들은 나보고 사서 고생하지 말라고 권한다. 됐다. 중국부동산시장은 완전히 개발상의 시장이다. 우리같은 백성들이 주택을 사는데 따지고 말고할 여지가 없다. 봐서 괜찮으면 사는 것이다. 사지 않고 있다가, 다음 회차의 분양분이 나오면 가격이 다시 올라가버린다. 그때 다시 후회하는 것이다. 이 주택사용면적의 크기는 우리가 고를 수 있는 것이 아니다. 스스로 귀국하고나서 집이 있어야 한다고 생각해서, 이빨을 악물고, 아파트를 한 채 샀다. 이것은 모두 몇년전의 일이다. 그후에 전국의 집값이 미친 듯이 뛰었다. 스스로 당시에 때를 잘 맞춰서 샀다고 속으로 다행이라고 생각하고 있다.

 

최근 한 동료가 내장공사를 하지 않는 아파트를 분양받았다. 들어가본 후에 맨 처음 한 것은 줄자를 대고 내부 방의 실제사용면적을 재는 것이었다. 지금도 나는 모르겠다. 왜 개발상은 매수자에게 이 방의 실제사용면적이 얼마인지를 말해주지 않는 것일까? 그 수치를 내놓는 것이 그렇게 어려운 일인가? 아니면 다른 이유가 있는가?

 

국내에서 가끔 경제학자들이 말하기를 국내 모 도시(북경,상해등)의 주민 1인당 거주면적이 어떤 선진국의 1인단 거주면적을 앞질렀다고 발표하는 것을 들었다.

 

그가 사용한 1인당 거주면적이라는 것이 비교가능하도록 조정한 것인가? 만일 국내의 거주면적과 국외의 거주면적을 비교하려면 당연히 동일한 기준 위에서 비교해야 할 것이다. 그렇지 않았다면 그것은 심각한 통게적인 잘못을 범한 것이고, 이런 결론은 현황을 오도하는 혐의가 있다.