부동산업체의 로비 내막

글: 시문박람(時文博覽)

 

모든 뱀은 물 줄 안다

 

나는 당계(唐啓)라고 부르는 조카를 좋아한다. 형님의 아들이기 때문만이 아니다. 예전에 그가 나를 따라다니면서 부동산사업을 할 때, 가족이든 외인이든 모두 잘나갔었다. 나중에 그는 회사를 떠났다. 그는 일을 아주 주도면밀하게 처리하였으므로, 그가 떠나자 나는 마치 팔 한 짝을 잃은 것같았다. 비록 화는 났지만, 그래도 나는 떠나도록 허락했다. 그는 차루(茶樓)를 열었는데, 버는 돈이야 예전에 내 곁에 있을 때보다 훨씬 못하지만, 그래도 그는 아주 즐거워하고 있다.

 

내가 하는 부동산업계를 얘기하자면, 모두가 정부관리와 잘 지내야 한다는 것 정도는 알 것이다. 그러나, 그 속의 내막은 잘 모를 것이다. 국토국, 규획국, 성건국(城建局), 세무국, 방관국(房管局), 원림국, 소방, 은행....모든 뱀은 다 물 줄 안다! 관계를 잘못 처리하면, 어느 주관부서의 직급이 아무리 낮은 말단직원이라도 그가 "바쁘다"는 한 마디만 하면 나는 그저 조용히 기다리는 수밖에 없다. 여기서 '기다린다'는 것은 어느 의자에 앉아서 잠깐 기다리는 것이 아니다. 아마도 '백운천재공유유(白雲千載空悠悠, 흰구름은 천년동안 유유히 떠 있다)"가 될 것이다. 당연히 어떤 때는 그가 몇 마디를 덧붙일 수도 있다: "너의 그 일은 우리가 지금 연구하고 있다. 먼저 돌아가봐라." 그러면, 그 일은 안된다고 알아야 한다.

 

반드시 "관계"가 있어야 한다. 그리고 이 "관계"는 반드시 제대로 된 것이어야 한다. 설사 아주 정상적인 심사허가절차를 하나 처리하는데도, 만일 네가 주관부서와 관계가 밀접하면 오전에 보내고, 오후에 받을 수 있다. "관계"가 없거나, "관계"가 탄탄하지 못하면, 너는 규정대로 창구에 줄을 서야 한다. 부동산업계에서 시간이 돈이고 이윤이라는 것을 모르는 사람이 누가 있을까? 정상적이라면 7일 내지 15일만에 허가가 나온다. 모든 단계를 거치려면 10일 반달이 걸리는데, 대출이자만 하더라도 만만찮을 것이다.

 

그래서, "로비"는 우리의 필수과목이 된다.

 

식사하는 것은 가장 기초적인 단계이다. 한번은 이씨성의 처장을 모시고 식사를 했다. 당시 조카 당계가 나와 함께 갔는데, 나는 800위안짜리 레드와인을 주문했다. 조카는 '삼촌, 좀 비싸지 않아요?'라고 했다. 나는 높이는 게 좋다. 자식을 아까워하면 늑대를 잡을 수 없다고 했다. 이처장이 오자마자, 나는 바로 그의 모습을 훑어보았다. 그러고는 이 자는 얼굴이 두껍다는 것을 알 수 있었다.

 

이처장은 앉자마자, 첫번째 동작이 바로 술을 집더니, 살펴보면서, 천천히 말하는 것이었다: "당사장, 레드와인은 2000원이하면 마실 맛이 나질 않아.." 나는 바로 뒤통수를 치면서 바로 자아비판을 했다: "이처장님 말씀이 맞습니다. 제가 소홀했습니다." 당계는 눈을 부릅떴다. 나는 그에게 눈짓을 했고, 그의 동작도 빨랐다. 즉시, 종업원을 불러서 와인리스트를 가지고 와서 다시 고르게 했다.

 

그날, 이처장은 즐겁게 마셨을 뿐아니라, 흥이 식지 않아서, 세족을 하고 싶다고 했다. 나는 당연히 그를 따라갔다. 그날 나는 아주 피곤했다. 눈꺼풀이 내려앉았다. 그래도 그와 함께 이런 저런 말들을 했다: 국내의, 국제의, 현지의, 시외의, 재조의, 재야의....

 

이처장이 잠들기를 기다려, 나는 잠시 눈을 감을 수 있었다. 누가 알았으랴. 그는 깨어나자마자 시계를 보더니, "어떻게 아직 11시도 안되었지?"라고 하는 것이었다. 그 말을 듣자마자 그가 말하기에 앞서서 내가 먼저 적극적으로 야참이라도 드시자고 얘기했고, 그도 웃으며 기꺼이 받아들였다.

 

나와 조카가 그를 보내고 나자, 거의 두시가 다되었다. 우리 둘은 졸린 눈으로 길가에 서 있었다. 회사로 돌아갈 것인가? 집으로 돌아갈 것인가? 둘 다 힘도 없었고, 집으로 돌아갈 필요도 없다고 생각했다. 다음 날에도 처리해야할 일이 쌓여 있었다. 통과해야할 관문도 많았다...그날, 나는 쇼파에서 잠을 자고, 당계는 딱딱한 사무실 책상 위에서 잡지 몇 개를 베고 잠을 잤다. 우리는 머리를 바닥에 두는 순간 바로 잠속으로 빠져들었다.

 

동물은 흉맹하다

 

사실, 이처장같은 사람은 아주 골치아픈 경우는 아니다.

 

대부분의 관리들은 입맛에 있어서 특이하게 좋아하는 것이 있다. 만일 제대로 어레인지 하지 않으면, 그들은 먹고 마시고도 기분좋아하지 않는다. 결국 '고기만두를 개에게 던진 꼴'(가기만 하고 오지는 않는다)이 될 것이다. 예를 들어, 국가는 명문으로 야생동물 사냥하고 먹는 것을 금지하고 있다. 그러나, 어떤 관리는 굳이 이것을 즐긴다. 그런데 그들은 직접적으로 말하지 않고, 그저 슬쩍 암시할 뿐이다. 스스로 알아서 그의 취향에 맞추어 교묘히 어레인지해야 한다. 도시안에 야생요리를 제공하는 곳은 모두 숨어있고, 요리주문에도 관례가 있다. 이걸 어떻게 해달라, 저걸 얼마 달라고 말할 수 없고, 그저 "한 상에 1500위안짜리로 달라" 혹은 "한 상에 2000위안짜리로 달라"고 하여야 한다. 모두 알고 있듯이, 이것이 바로 서로 다른 규격이고 등급이다. 가축을 매매할 때와 마찬가지로 소매로 가리고 손가락으로 표시한다.

 

아무리 조심스럽게 모시더라도, 어떤 사람은 트집을 잡는다: "어째 이것만 시켰지. 먹을 게 너무 없잖아. 종업원, 여기에 쥐고기(즉, 穿山甲) 두 접시!" 지난번에 이런 일이 있었다. 은행의 대출과장의 이 한 마디로 계산서에는 1000여위안이 더 올라갔다. 비록 마음 속으로는 욕을 해대지만, 그래도 얼굴에 웃음을 띄고, "맞습니다. 맞습니다. 역시 윗분들이 먹을 줄도 알고 생활할 줄도 아는군요"라고 말했다.

 

관계가 가까워지면, 일부 관리들은 아무런 거리낌없이 자신의 애인을 데리고 나온다. 식탁에서, 마작판에서, KTV방안에서 서로 끌어안고 온갖 추태를 드러낸다. 만일 자기 눈으로 보지 않으면, 너는 아마도 믿지 않을 것이다. 그중의 어떤 사람은 바로 몇시간전에, 근엄하게 시청의 회의실에서 의장자리에 앉아 업무보고를 하면서, 공무원의 행위규범을 얘기했던 사람이다.

 

나는 이미 습관이 되었다. 나의 이 얼굴은 이미 다 닳아서 아무런 표정도 없는 낯짝이 되었다. 그렇다고 내 마음까지 마비되었다는 말은 아니다.

 

매번 야생동물을 먹을 때면, 조카 당계는 젓가락질을 하지 않는다. 기껏해야 냄비 곁에 있는 야채만 집을 뿐이다. 그저 나를 대신해서 죽어라 술만 권한다. 나의 부동산사업이 가장 잘나갈 때, 그는 떠나겠다고 했다. 그는 어려서부터 각종 애완동물들을 좋아했는데, 그가 가장 못견뎌한 것은 바로 관리들과 함께 야생동물을 먹는 것이었다. 그는 사람이 일을 하는데 너무나 비도덕적이라면, 언젠가 응보를 받는다고 했다. 당계와 같은 이런 마음씨를 지닌 사람이 이 업종에서 일한다는 것은 정말 쉽지 않다. 내가 도와주어서 그는 "노가방(老街坊)"의 사장이 되었다. 이제는 나혼자 단창필마로 계속 로비할 수밖에 없다.

 

부동산사업을 하는 데 있어서, 정부관리들에게 잘보이는 것이 가장 중요하다. 평소에 열심히 향불을 피워야지, 급할 때가 되어서야 부처의 발을 붙잡아도 소용이 없다. 매년 명절때면 모든 크고작은 보살들 중에 하나도 빠트려서는 안된다. 삼장법사일행이 서천으로 가서도 선물을 주고서야 진경(眞經)을 얻지 않았던가? 이 향불을 피우는 것은 수준이 필요한 학문이다. 먼저, 빠르면 빠르지 늦어서는 안된다. 약간만 늦으면, 그 관료는 네가 속이 좁고 일할 줄을 모른다고 생각할 것이다. 만일 이런 인상을 남기게 되면, 아무 일도 이룰 수가 없다...

 

선물은 보내는 방법도 천의무봉을 추구해야 한다. 어떤 때에는 돈을 신문에 잘 싸서, 문건봉투에 넣어야 한다. 전화로는 아주 급한 신청서류가 있다고 말하면, 상대방은 바로 알아듣는다. 그리고 돈을 가운데를 파낸 책 속에 넣은 다음에, 다른 책과 함께 단단히 묶은 다음, 이것은 누구누구의 자녀가 산 대학입시 혹은 고교입시용 책이라고 하면서, 전화로 부인에게 가져가도록 해야 한다...

 

이렇게 여러해동안, 내가 보낸 돈과 물건은 한번도 돌려받은 적이 없다. 사실, 선물을 보내는 기교와 비교하자면, 보내는 금액은 더욱 중요하다. 너무 적다고 느끼게 해서는 절대 안된다. 너무 많다고는 느끼게 할 지언정. 우리 이 업계에서, 3천,5천으로는 손도 못내민다. 특히 명절이 되면, 어떤 관리는 돈을 받느라고 손목이 뻐근해질 지경이 된다. 아마도 그는, 3천, 5천정도의 돈이라면 바로 기율검사부서로 보내어서 자신이 청렴하다는 것을 보여주려고 할 지 모른다. 그러나, 네가 갖다준 금액이 크다면, 그는 속으로 이리저리 생각을 할 것이다. 이것은 바로 "큰 것은 붙잡고, 작은 것은 풀어준다"는 원칙이다.

 

내가 한 짓거리가 남부끄러운 짓이라고 한다면, 당연히 그렇다. 다만 내가 이렇게 하지 않더라도, 다른 사람들이 그렇게 했을 것이다. 현재의 제도는 설계에 결함이 있다. 각종 이익국면은 관계과 경제계가 구분되지 않는다. 내가 가장 싫은 것은 그 얼마의 돈을 보내는 것이 아니라, 어떤 관리들은 술에 취하면, 술기운을 빌어서 나의 코를 가리키며 욕을 한다는 것이다: "너희가 뭐 잘났냐. 그저 냄새나는 돈밖에 아니지 않느냐. 아무리 대단하다고 해도 내 앞에 와서 일처리를 부탁하는 주제에..." 나는 정말 그의 얼굴에 대고 뭐라고 하고 싶지만, 그저 웃음을띄고, "맞습니다. 맞습니다"라고 한다. 마음 속으로는 마대자루에 그를 집어넣어서, 연못에 빠트리고 싶다.

 

오묘한 로비비용

 

내가 한번 계산을 해보이겠다. 개발면적이 100무(1무는 200평)인 단지를 예로 들어, 만일 개발용적률이 0.5 혹은 0.6이라면, 개발평균면적은 300평방미터의 빌라 100채를 지을 수 있다. 땅값을 150만위안/무인 소도시 평균토지가격으로 계산하면, 토지, 건설에 설계, 광고선전등의 비용을 더하면, 1평방미터당 원가는 6500위안이 된다. 빌라의 1평방미터당 판매가격은 9000-10000위안이다. 개발주기를 3년으로 보면, 이 프로젝트의 순이윤은 1억위안에 달한다.

 

그렇다면, 이 1억위안의 이윤중에서, 얼마나 많은 로비비용을 지출해야 할까? 개발상이 어느 정도 통이 크냐에 따라 다른데, 일반적으로 2% 내지 5%이다. 즉, 200만위안에서 500만위안까지 서로 다르다. 이외에, 정무관리의 비준난도와 개발상의 이윤공간도 관련이 된다.

 

예를 들자면, 원래 이 프로젝트는 겨우 5000만위안만 벌 수 있는 것이었는데, 지방정부, 직능부서가 특별히 봐주어서, 추가로 5000만위안을 더 벌게 되었다고 치면, 이 추가적인 이늉는 다시 4분하여 여러 대소관리들에게 주어야 한다. 그것은 다음 번의 협조를 얻어내기 위한 밑받침이고, 필수적이다.

 

당연히, 이 적지 않은 금액의 로비비용을 어떻게 쓰느냐는 것에는 오묘한 점이 있다.

 

여러분에게 하나하나 말해보도록 하자:

 

첫번째는 먹고 마시고 놀고 즐기는 것이다. 식사자리를 마련하고, 골프를 치고, 낚시를 하고, 오락장소에 가는 것이다.

 

두번째는 관리나 관계있는 사람을 국내외로 관광보내는 것이다.

 

세번째는 관리가 출장가거나 회의에 참석할 때, 혹은 당교에 학습하러 갈 때, 관계가 좋은 개발생은 그를 따라가서 모든 비용을 대어준다.

 

네번째는 명절에 선물보내는 것이다. 선물이 가면 정도 간다.

 

다섯째는 직접 주택을 공짜로 주거나, 원가로 관리 혹은 그 친척에게 파는 것이다.

 

여섯째는 부동산프로젝트의 어느 공사를 관리의 친척, 친구에게 하도급주어 함께 돈을 버는 것이다.

 

그러나, 이 일년여동안, 반부패의 목소리가 갈수록 높아지고 있고, 관리들은 돈을 받는데 더욱 조심하고 있다. 방식도 갈수록 은폐적이다. 그래서 직접 돈을 보내는 일은 적다. 대신 돈을 지급하거나 부담해주는 일이 많다. 그저 머리만 쓴다면, 방법은 얼마든지 있다. 예를 들어, 현재의 관리는 모두 차를 모는 것을 좋아한다. 공용차는 감히 가지고 놀지 못하고, 자가용을 가지고 논다. 차라는 것은 돈을 먹는 하마이다. 유가도 매일 매일 올라간다. 나는 갖은 방법을 강구해서 석유카드를 보내고, 그들 대신 톨게이트비용, 도로관리비용, 차량보험료등을 납부해준다. 이런 방법은 아주 효과적이다. 관리는 자동차핸들을 잡을 때마다 나의 존재를 인식할 수밖에 없다.

 

로비를 얘기하자면, 반드시 관리부인을 언급하지 않을 수 없다. 그녀들이 턱을 높이 들고 있다고만 생각하지 말라. 사실 내심으로는 위기감이 아주 강하다. 남편의 곁에는 헤아릴 수 없이 많은 묘령의 여자들이 얼씬대고 있다: 비서, 직원, 하급여간부...곳곳에 함정이 있고, 시시때때로 유혹이 있다. 이들 관리부인들은 남자들의 몸을 붙잡으려 할 뿐아니라, 남자들의 마음도 붙잡고자 한다. 그래서 그녀들은 죽어라 그녀들의 가련한 청춘의 꼬리를 붙잡으려고 한다. 돈을 얼굴에 쓰는데 전혀 아끼질 않는다. 그래서 우리는 그녀들의 기호에 맞추어, 그녀들에게 고급미용원의 골드카드를 보낸다. 얼굴을 다듬을 뿐아니라, 몸매도 다듬게 한다. 이들 골드카드는 그녀들에게 자신과 기대를 가져다 준다. 그녀들이 우리에게 주는 보답은 바로 남편에게 베갯머리에서 한 마디 해주는 것이다.

 

한번은 내가 토지사용증을 처리하는데 중요한 역할을 하는 관리의 집에 손님으로 간 적이 있다. 함께 이런저런 얘기를 나누다가, 그 관리가 화장실에 간 틈을 타서, 관리부인이 눈썹을 찡그리며 말했다: "우리가 성에서 관리를 지낸다고 다 같은 것이 아니다. 관리와 관리도 서로 다르다. 우리 옆집도 관리를 하지만, 집안에 인테리어가 아주 호화롭고 대단하다. 우리는 어떤가? 아, 사람과 사람을 비교하면 죽어야 하고, 물건과 물건을 비교하자면 내다버려야 한다" 나는 금방 깨달았다. 그 자리에서 바로 약속했다: "내 사촌동생이 홍콩에서 인테리어회사를 열었는데, 업계내에서 약간 유명한 편입니다. 대륙으로 와서 사업을 하려고 생각하고 있었는데, 나를 통해서 모델하우스 하나를 무상으로 인테리어함으로써 지명도를 높이려고 생각하고 있었습니다. 괜찮으시다면, 내가 그에게 이 집을 새로 설계해서 인테리어해보게 하면 어떻겠습니까?" 관리부인은 아주 자연스럽게 대답했다: "좋지요. 내지와 와서 투자하고 발전하는 것을 도우는셈 치지요."

 

몇달 후, 그 관리의 집은 면모를 일신했다. 나의 일도 금방 처리되었다. 사실 서로 다 알고 있는 것이다. 내가 무슨 홍콩에서 인테리어하는 사촌동생이 있겠는가? 서로 다 알면서 하는 일이다.

 

어떤 때는 마음이 아주 답답한 적이 있다. 그러면 조카 당계가 하는 "노가방"에 가서 앉아서 그의 쿵후차(功夫茶)를 마신다. 삐거덕 소리가 나는 대나무 의자에 앉아서, 조카가 잔을 데우고, 주전자를 데우고, 차를 넣고, 잔을 씻고....이때 그의 얼굴을 보면 아주 편안하다. 나는 당계에게, 이럴 때보면 그가 마치 보살처럼 느껴진다고 말했다. 당계도 웃으면서 말한다: "삼촌, 그것은 내 마음 속에 보살이 있기 때문입니다." 나는 깜짝 놀랐다. 나와 같은 사람의 마음 속에도 보살이 있을까?