토지사용권의 분기나증(分期拿證) 금지조치와 그 영향

글: 성대림(盛大林)

 

국토자원부가 최근 공포한 <<국유건설용지사용권 입찰, 경매, 공매출양규정>>에서는 명확히 규정하였다: "건설용지사용권증서는 반드시 토지대금을 완납한 경우에만 취득할 수 있고, 비율에 따라 분할하여 발급할 수 없다". 즉, 개발상은 더 이상 예전처럼 분할납부방식으로 분할하여 토지사용권증을 취득할 수 없게 된 것이다.

 

거의 이와 동시에 2007년 호륜백대부호방이 공포되었는데, 광주 "벽계원(碧桂園)"의 여사장인 양혜연(楊惠姸)이 1300억위안(한화 약16조원)의 재산으로 중국최고부자가 되었다. 그리고 이보다 이틀먼저 공포된 2007년 포브스부호방에서도 양혜연은 중국최고부자였다. 그녀의 재산은 160억달러였는데, 이것은 호륜백대부호방의 1300억위안과 기본적으로 비슷한 수준이었다.

 

필자가 왜 이 두 가지 뉴스를 함께 놓고 말하는가? 왜냐하면, 둘 간의 관계가 너무나 밀접하기 때문이다. 만일 국가가 일찌기 토지사용권출양에 있어서 "분기나증(分期拿證, 분할하여 토지소유권증서를 취득하는 것)"을 금지시켰다면 금년의 중국최고부자는 아마도 양혜연이 아니었을 것이다.

 

벽계원 및 양혜연은 현재 중국최대의 "지주(地主)"이다. 보도에 따르면, 금년 7월말까지, "벽계원"의 토지보유량은 이미 놀랄만한 수준인 4500만평방미터에 달한다. 매평방미터당 1만위안으로 계산하더라도, 이들 토지를 구매하는데, 4500억위안이 소요된다. 양혜연은 벽계원의 70%지분을 보유하고 있으므로, 4500억위안의 70%만 해도 3000억위안이 넘는다. 그러나 그녀의 재산은 겨우 1300억위안이다. 더구나 재산이 모두 토지에만 몰려있지도 않을 것이다. 그렇다면 그녀는 어떻게 이렇게 많은 토지를 구매할 수 있었는가? 두 가지 이유이다. 하나는 은행대출이고 다른 하나는 분기나증이다.

 

최근들어 각지의 "지왕(地王, 값비싼 땅)"기록은 계속 갱신되고 있다. 입만열면 수억, 수십억위안이다. 누구라고 하더라도 한꺼번에 그렇게 많은 돈을 내놓을 수는 없다. 개발상이 감히 이런 "지왕(地王)"을 인수할 수 있는 것은 바로 분할지급, 분기나증때문이다. 즉, 먼저 일부대금을 지급하고 일부토지사용권을 취득하고, 남은 것은 천천히 지급하고, 천천히 토지사용권증을 취득하는 것이다. 비록 토지출양금은 완납하지 않았지만, 먼저 일부 토지사용권증을 발급받을 수 있다. 그래서, 개발상들은 다시 토지사용권증을 저당잡히고 은행에서 대출을 받는다. 그리고 대출받은 돈으로 개발하고, 심지어 대출받은 돈으로 정부로부터 새로운 토지를 구입한다. 이런 '운영'과정에서 일부 개발상의 판은 더욱 커지는 것이다. 재산도 갈수록 불어난다. 현재 이를 입증할 수 있는 것은 포브스부호방이건 호륜백대부호방이건간에 부동산업에 종사하는 사람들의 수가 가장 많다는 것이다.

 

그렇다면, 지방정부는 왜 개발상들에게 "분기나증"을 허용해주는가? 그것은 분기나증을 허용하지 않으면, "입찰,경매,공매" 및 그 이후의 계약이행과정에서 어떤 개발상도 한꺼번에 그렇게 많은 돈을 내놓을 구 없기 때문이다. 이렇게 하면 토지를 제 가격에 팔 수가 없게 된다. 즉, "분기나증"은 "토지경영"의 한 수단이 된다. 그리고 개발상에 있어서는 "분기나증"이 꼭 필요한 것이 된다. 먼저, "분기나증"은 작은 자금으로 큰 프로젝트를 시작할 수 있게 해준다. 다음으로, 지가의 상승은 주택가격상승의 요인이다. 더욱 중요한 거슨 토지는 유한한 자원이고, 토지를 먼저 손에 넣어야만, "우량주"를 가지고 있는 것과 같다. 많이 사둘수록, 더 많은 돈을 벌게 된다. 더 많이 토지를 보유할 수록 이익은 더욱 커지게 된다. 그래서 토지를 파는 지방정부도 돈을 많이 가지게 되고, 땅을 산 개발상도 날로 돈이 불어나게 되는 것이다. 최종적으로 피해를 보는 것은 소비자들일 뿐이다.

 

법률적으로 말하자면, 경매로 팔리는 지가는 전체여야 하고, 분할할 수는 없는 것이다. 만일 분할한다면, 경매전에 분할해야 한다. 낙찰자는 정부와의 약정에 따라 분할납부하지만 토지사용권증은 대금완납후에 한꺼번에 취득해야 하고, 분할로 토지사용권증을 발급받을 수는 없다.

 

이 문제는 이미 주목을 받고 있다. 국토자원부의 "토지출양시 분기나증금지"규정은 개발상의 "토지매점매석"과 지방정부의 "토지경영"의 목을 옥죌 것이다. 이 규정이 제대로 집행된다면 계속 기록을 세워가던 "지왕"의 가격은 고개를 떨구게 될 것이며, 토지가격상승으로 오르던 주택가격도 거품이 빠지면서 가격이 내려갈 것이다.

 

다만, 이 규정은 토지매점매석하는 개발상뿐아니라, 지방정부의 재정수입도 크게 감소시킬 것이기 때문에. 각지정부가 철저하게 집행할지는 아직 확실하지 않다.