환타지아홀딩스 부도의 3가지 기이한 점...

글: 하빙(何氷)

 

10월 4일 월요일 홍콩에 상장된 대륙부동산기업 환타지아홀딩스(花樣年,, 화양녠)의 잔액이 2.06억달러인 채권의 만기가 도래했다. 일부 투자자들은 화양녠이 분명히 채권을 상환할 것이라고 보고, 시장에서 이 채권을 앞다투어 사들였다. 그리하여 전주까지 68달러(액면가격은 100달러짜리임) 선에서 배회하던 가격을 100달러에 가깝게 끌어올렸다.

 

그런데, 생각지도 못하게 이날 저녁 화양녠은 공고를 발표하여, 회사가 이 채권을 상환하지 못했다고 말한다. 공시에서 채무를 상환하지 못한 이유는 따로 설명하지 않았다.

 

다음 날 아침, 이 채권의 가겨은 21달러부근으로 급락한다. 전날 채권을 구매했던 투자자들은 참혹한 손실을 입었다.

 

화양녠은 금년 6월 30일 총자산이 1,096억위안에 달하고, 부채는 830억위안에 이른다. 비록 규모에 있어서 헝다(恒大)에 미치지는 못하지만, 판매규모는 전국 100대부동산기업중 50위에 랭크되어 있다. 그래서 사람들은 깜짝 놀란 것이다. 또 하나의 100대부동산기업이 부도났다. 화양녠의 창업자는 저명한 태자당 출신이다. 그래서 이번 부도는 더더욱 주목을 받는 것이다. 그러나, 화양녠의 최근 몇년간의 행적을 보면 기이한 점이 적지 않다.

 

첫째 기이한 점: 돈이 모자라지 않는 화양녠이 왜 고금리의 외채를 빌렸을까?

 

화양녠은 1996년에 설립되었고, 초기에는 주로 다른 부동산기업의 부동산개발프로젝트에 투자했다. 1999년 현임 화양녠 동사장 판쥔(潘軍)이 입사한 후, 비로소 자체적으로 부동산개발사업을 진행하게 된다. 2016년이전에 화양녠은 '경자산(輕資産)'의 길을 걸어, 전국에서 가장 많은 건물관리사업의 인수를 실현한다. 계속하여 인수, 인수, 인수했다. 그리고 성공적으로 산하의 건물관리회사인 '차이셩훠(彩生活)'을 성공적으로 홍콩에 상장시켜, 건물관리제1주가 된다. 2014년 상장때, 화양녠의 공식사이트에는 차이셩훠가 이미 세계최대의 주택단지서비스운영업체라고 묘사했다.

 

다만, 2016년 화양녠은 경영전략을 변경한다고 선언한다. '중자산(重資産)'의 길을 걷겠다고 한다. 다른 부동산기업들이 가는 길을 같이 걷게 된 것이다. 계속하여 토지를 사들이고 개발규모를 확장했다. 바로 이 해에, 화양녠은 5억달러의 2021년만기인 이자율 7.375%짜리 채권을 발행한다. 사람들은 화양녠같이 배경이 있는 기업이라면 중국에서도 돈이 부족하지 않을텐데, 새로 정한 중자산경영전략에 필요한 자금을 고금리의 달러외채로 조달할 줄은 몰랐다. 당시 중국의 은행 5년만기대출이자는 겨우 5.15%였다. 화양녜은 7.375%의 달러채를 빌렸으니, 이자율이 높은 것을 제외하고도 환율리스크를 부담해야 한다. 이는 화양녠이 2016년에 이미 중국에서 자금조달이 어려워졌다는 것을 말해준다. 다만 월스트리트에는 아직 친구가 남아 있었다.

 

둘째 기이한 점: 오랫동안 막후에 물러나 있던 쩡바오바오가 당당하게 복귀했다.

 

부동산을 경영하는데 기술적인 난이도는 없다. 단지 자금만 모을 수 있다면, 중국에서 과거 30년간 부동산시장에서 누구든지 성공을 거둘 수 있었다. 그래서 거의 모든 홍색가족의 사람들은 부동산에 발을 담근다. 쩡바오바오는 1996년부터 화양녠을 경영하기 시작한다. 그러나 직접 개발프로젝트를 맡아서 진행하지는 않았다. 단지 돈을 다른 사람의 프로젝트에 투자하여 돈을 벌었을 뿐이다. 2019년이전에, 그녀는 오랫동안 막후로 물러나 있었다. 이는 그녀가 나대기 좋아하는 와중에도 비교적 조용히 지내는 일면도 있다는 것을 말해준다. 화양녠의 공식웹사이트를 열면, 쩡바오바오는 대단한 신분배경을 지니고서도 비교적 고의로 자신을 드러내지 않는 점이 나타난다. 창업자이면서 지분 65%를 가진 대주주인 그녀는 자신을 집행동사에 넣었다. 그리고 회사소주주이면서 동사장인 판쥔보다 뒤에 넣었다. 사진에 나오는 경영진은 모두 남성이고, 쩡바오바오의 모습은 보이지 않는다.

 

화양녠이 전략을 수정하여, 부동산개발사업으로 대거 확장하기 시작한 4년째 되는 해인 2019년, 쩡바오바오는 회사경영일선에 복귀하여 CEO를 맡는다. 그리고 화양녠은 토지를 더욱 사모으는 길로 들어선다. 2020년에는 214억위안을 들여 새로 20건의 토지를 구매한다. 금년 5월까지 화양녠은 이미 60억위안들 들여 3건의 토지를 구매했다.

 

토지구매에 들인 주요자금원은 여전히 달러채권이었다. 그리고 이자율은 더욱 높아졌다. 금년 6월 모건스탠리에서 주간사가 되어 판매한 2억달러자리 채권의 이율은 14.5%에 이르렀다.

 

2019년 복귀후 쩡바오바오는 스타일을 완전히 바꾼다. 경영방식은 모험적이었다. 웹사이트에 회사의 규모가 커졌다는 것을 계속하여 올리고, 자랑했다. 만일 화양녠이 정말 자금회전이 잘 되지 않아서 부도난 것이라면 모험적인 경영방식이 오늘날 채무위기를 불러온 원인일 것이다. 만일 화양녠이 2016년이전의 보수적인 경영스타일을 유지하여 계속 경자산방식의 경영전략을 취했다면, 오늘날의 곤경은 맞지 않았을 것이다.

 

왜 쩡바오바오는 과거에 기업경영에서 자신을 드러내지 않는 보수적인 스타일이었는데, 2016년 연말부터 지금까지의 부동산시장조정기에 역으로 사업을 키우면서 모험적으로 바뀐 것일까? 이것도 풀리지 않는 수수께끼이다.

 

셋째 기이한 점: 화양녠은 10월에 만기가 돌아오는 채권을 상환할 충분한 자금이 있었는데도 부도를 냈다.

 

화양녠은 2021년 상반기에 109억위안이 넘는 수입을 실현했다. 전년동기대비 18.5%가 증가한 금액이다. 순이익은 3억위안을 넘는다. 회사는 여러번 자금상황이 좋으며, 유동성문제는 없다고 말해왔다. 

 

5월 12일부터 9월 20일까지, 화양녠과 쩡바오바오 그리고 판쥔은 속속 우선어음을 매입했다. 화양녠의 공고를 보면, 모두 21차례에 걸쳐 회사채를 매입했다. 액면금액은 9,340만위안에 달한다.(실제지급한 금액은 액면금액보다 적을 것이다. 왜냐하면 화양녠의 우선어음은 이미 할인된 상태로 유통되고 있었다). 두 차례에 걸쳐 이번에 상환하지 못한 2021년 10월만기의 7.375%짜리 달러표시 우선어음을 공개적으로 매입하려 했다.액면금액은 합계 2.87억달러이다.

 

이런 동작은 사람들에게 자금회전이 양호하다는 것을 보여주면서 확실히 화양년의 자금은 비교적 충분하다는 것도 증명한다. 또한 대주주의 회사에 대한 믿음이 충분하다는 것도 보여준다.

 

2억여달러의 10월만기의 미상환달러채권에 대하여, 화양녠은 금년에만도 두번이나 공개적으로 이미 자금을 준비했으니 이 채권을 매입하겠다고 선언했다. 그리고 아직 만기도래하지 않은 5억달러의 채무에 대하여도 자체자금으로 상환할 것이라고 말했다.

 

비록 피치, S&P, 무디스등 평가기관은 화양녠의 자금조달 채널이 단일하고, 지나치게 달러채권의 의존한다는 점을 들어 9월에 화양녠의 신용등급을 하향조정하였고, 월스트리트는 더 이상 화양녠의 채권을 담보로 받지 않았지만, 일련의 사실을 보면 화양녠은 자금측면에서 그다지 큰 문제가 없어 보였다. 계속 채권을 매입하는 외에, 중간보고서(6월 30일자)에는 현금과 은행예금이 271억위안이 있다고 되어 있다. 비꾸이위안이 화양녠 산하의 건물관리공사의 핵심자산을 인수하면서 20억홍콩달러를 화양녠의 자회사에 지급했다. 6월에 2억달러의 14.5%짜리 달러채권도 발행했다; 치유은행(集友銀行, Chiyu Bank)은 원칙적으로 11억홍콩달러를 화양녠에 대출해주는데 동의했다. 등등. 이런 것들은 모두 만기에 채권을 상환할 것이라는 믿음을 주었다. 그래서 화양녠이 만기에 상환하지 못했다고 공개하기 전에 채권은 홍콩시장에서 가격이 100달러에 근접했다.

 

월스트리트저널은 10월 4일자로 이렇게 보도했다. Lucror Analytics회사의 신용채분석가 Chunyi Zhou의 보고서에 따르면, 화양녠의 한 경영진이 며칠전 투자자에게 말해주었다. 화양녠은 10월만기의 이 채무를 변제할 것이라고. 그녀는 화양녠이 채권상환할 돈이 없었던 것은 아니라고 본다. 그저 상환할 의사가 없었을 뿐이라고 보는 것이다.

 

막후의 상황을 알 수는 없다. 화양녠이 외부에서 알지 못하는 문제를 가진 것이어서 자금이 부족해지고 그리하여 부도낸 것인지, 아니면 쩡바오바오가 돈이 없지는 않지만, 어떤 필요에 의해 화양녠의 신용과 명성을 유지하기 위해 크게 노력한 후에 고의로 회사의 이미지를 유지하는 것을 포기한 것인지. 답안은 아마도 정치형세에 있을 것이다.