옥루편봉연야우(屋漏偏逢連夜雨): 마윈의 골치거리는 끊이지 않는다.

글: 재경냉안(財經冷眼)

 

금년 마윈은 운이 좋지 않은 것같다. 불운이 끊이지 않고 있다!

 

앤트파이낸셜의 상장이 중단된 후, 알리바바의 시가총액은 짧은 2주만에 1,600억달러가 증발해버렸다. 마윈의 최고부자 자리도 더 이상 지킬 수 없게 되었다. 그외에 최근 마윈에게 또 하나의 큰 골치가 닥쳤다.

 

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2013년부터 2020년까지, 마윈이 창업한 알리바바는 인수합병 ,투자등의 방식으로 점차 방대한 비지니스그룹 '알리계(阿里係)"를 형성했다. 그러나, 알리계의 투자는 그다지 순조롭지 못하다. 예를 들어, 최근 알리계가 투자한 단커아파트(蛋殼公寓)는 풍파가 끊이지 않고 있다. 이는 전국에서 첫째 둘째가는 장기임대아파트브랜드이다. 금년에 막 미국주식시장에 상장한 회사이다. 다만 현재 파산지경에 처해 있다. 이건 마윈에게 좋지 않은 징조이다.

 

단커아파트는 현재 공급업체의 대출을 갚지 못하고, 건물주에 대한 임대료도 지급하지 못하고 있으며, 임차인에게 임대료를 받고도 집을 제공하지 못하고 있으며, 임의로 임대계약을 수정해버려, 한때 '파산', '야반도주'했다는 소문이 났다. 그러나 단커측은 파산하지도 않았고, 야반도주하지도 않았다고 성명을 발표한다.

 

다만, 웨이중은행(微衆銀行)은 더 이상 가만히 있지 못했다. 이를 아주 중시했다. 그들은 임대료차입인들을 안심시키기 위해, 통크게 2021년 3월 31일까지 신용정보수집을 하지 않겠다고 선언한다.

 

웨이중은행이 왜 이렇게 긴장하는 것일까? 왜냐하면 웨이중은행은 단커임대료대출의 합작은행이기 때문이다. 큰 돈을 단커의 고객들에게 빌려주었다. 당연히 이율도 낮지 않다. 그래서 사람들에게 엄청난 욕을 먹었다. 만일 이때 문제가 생기게 되면, 불량대출비율이 금방 올라가게 될 것이기 때문이다.

 

가장 비참한 것은 단커의 임차인들이다. 건물주가 임대료를 받지 못하니, 직접 임차인을 쫓아내고 있다. 임차인도 억울하다. 돈을 냈으니, 공짜로 사는 것도 아니다. 그리고 많은 사람들은 아직 일자리를 잡지 못한 젊은이들이다. 원래 여유가 그다지 없는 사람들이다. 이번에 단커의 사건은 완전히 부추의 뿌리까지 뽑아내는 것이다. 어떤 사람들은 임차료를 화배(花唄, 앤트파이낸셜의 대출종류)를 통해 빌렸는데, 그러면 더욱 참담하게 된다.

 

2

 

금년 연초이래, 단커는 문제가 생긴다.

 

2월에 우한폐렴이 시작되고나서, 단커는 건물주에게 임대료인하압력을 넣는다. 적지 않은 건물주들은 비록 내키지는 않지만, 결국 할 수 없이 임대료를 감액해 주었다. 그때는 단커가 막 뉴욕거래소에 상장된 때였다. 건물주들은 이것을 일시적인 캐시플로우의 문제로 여기도 그다지 큰 일로 여기지 않았다.

 

그러나 며칠만에 사람들은 발견하게 된다. 건물주에게는 임대료를 깍았는데, 임차인에게는 임대료를 올린 것이다. 그리고 갈수록 많은 건물주들은 제때 임대료를 받지 못하게 된다. 원래 단커는 안팎으로 뜯어먹은 것이다. 그 모습은 아주 흉했다. 여름에 이르러, 단커는 다시 연간임대료를 감액해주거나 혹은 임대료를 반환하겠다고 선전한다. 이는 새로운 임차인을 얻기 위해서이다. 한편으로 대거 선전을 하면서 다른 한편으로 각종 위약을 한다. 그리하여 진정을 받고 고발을 당하는 일이 많아지게 된다.

 

임차인은 청소비를 지급했는데, 청소회사는 돈을 받지 못하고; 임차인은 유지보수비용을 지급했는데, 유지보수회사는 돈을 지급받지 못하고; 임차인은 임차료를 지급했는데, 건물주는 임차료를 수령하지 못하고....건물주, 임차인, 공급업체, 합작파트너, 모두 피해자가 되어 버렸다.

 

오프라인에서, 그들은 채권단을 조직한다. 전후로 단커아파트의 북경본사, 선전본사 및 기타 각지의 자회사들을 찾아가서, 돈을 달라고 요구한다. 현재 피해자연맹은 다시 새로운 구성원이 들어왔다. 일부 단커에서 재직하거나 이직한 직원이들이다. 이미 한동안 급여를 받지 못했다. 단커의 항저우에 있는 자회사는 이미 간판을 떼어냈다.

 

단커는 지금까지도 '정상경영을 하고 있다. 야반도주하지 않는다"고 말하고 있지만, 자세히 살펴보면 바로 알 수 있다. 이 약속은 너무나 취약하다. 지뢰가 이미 이 업종에 깔려 있다. 단커만 어찌 온전할 수 있단 말인가.

 

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단커는 2015년에 탄생했다. 과거 5년간 사람들에게 준 인상은 이러하다. "전반전에는 미친 듯이 돈을 뿌려가면서 규모를 키웠다. 후반전에는 속임수를 써서 돈을 긁어모으고 신용을 지키지 않는다." 

 

2015년초, 80후의 가오징(高靖)이 단커아파트를 창업한다. 그는 일찌기 여러 인터넷회사에서 일한 바 있고, 자신감에 넘쳐서, 35살이전에 반드시 큰 일을 벌여야 하고 그렇지 않으면 끝장이라고 여겼다. 이리저리 고민하다가 그는 장기임대아파트에 꽂혔다. 당시 '장기임대아파트'는 인기가 있었다. 정부에서도 장려하고, 자본도 도와주었다. 그래서 많은 사람들이 이 분야에 뛰어든다. 가오징은 그중 대표적 인물이다. 먼저 각종 방식으로 자금을 조달하여, 신속히 돈을 뿌리면서 규모를 키운다.

 

도대체 돈을 얼마나 미친듯이 뿌렸을까? 여기에 한가지 예를 들어보면, 2018년, 한 건물주가 올린 글이 있는데, 내용이 아주 가슴아프다. 자신은 120평방미터의 방3개짜리 집이 있고, 7,500위안/월에 임대하고자 했다. 쯔루(自如)와 단커가 경쟁을 했고, 단커가 10,800위안/월의 가격으로 가져갔다. 임대료가 졸징 44%가 오른 것이다. 건물주는 아주 불안했다: "자본이 임대아파트를 노리게 되니, 젊은이들의 피를 모조리 빨아먹겠구나!"

 

쯔루이건 단커이건, 본질적으로는 모두 2차임대인이다. 임차한 아파트를 다시 재임대하는 것이다. 중간상으로 그 차액을 얻는 것이다. 이렇게 가격을 올려서 아파트를 확보하려면 그 돈은 어디에서 오는 것일까? 주로 4가지이다: 대출금; 시간차. 즉 건물주에게는 분기별로 지급하고, 임차인에게는 1년치를 한꺼번에 받는다; 임차인에게 돈이 없으면, 임차료를 대출받게 해준다. 이자는 은행보다 높다; 이런 임차료수익을 다시 패키지로 묶어서 ABS를 발행한다. 그러면 다시 돈을 확보할 수 있다.

 

당시에는 모두 신속히 규모를 키우려 했다. 승자독직이다. 2위 3위는 모두 먹을게 남지 않는다. 그래서 무슨 금융리스크니 경영리스크니 하는 말은 모두 귀에 들어오지 않는다. 규모를 신속히 키울 수만 있다면, 나머지는 모두 상관없다. 최근 들어 모든 회사들이 이렇게 했다. 시장도 이를 인정했고, 돈도 빨리 모였다.

 

ABS를 발행할 때, 단커는 스스로 목표를 정한다. 2019년, 50만채의 아파트의 임대료채권을 담보로 잡힌다; 2020년, 80만채, 내년은 더욱 많다. 단커는 2015년의 2000채부터 시작하여, 2019년에는 이미 43.8만채를 확보한다. 대출로 확보한 돈도 적지 않지만, 그것은 댓가가 있는 것이다. 60여억위안을 쏟아부었다. 그후에 아주 신속히, 공유자전거처럼, 전체 업종이 무너져 버린다. 거의 전면붕괴지경에 처하게 된 것이다.

 

소규모사업자는 돈을 계속 쏟아부을 수가 없어, 버티지 못하게 된다. 그래서 계속 지뢰가 터지고, 임차인들은 고통에 빠지게 된다. 자금줄이 너무 취약하고, 거기에 임차료대출이 관리감독을 받게 되니, 일부 소규모사업자들은 속속 도산해버린다. 작년부터 장기임대아파트의 도산붐과 야반도주붐이 나타나게 된다.

 

단커는 비록 업계내의 1위 2위를 다투고 있지만, 이렇게 계속 돈을 쏟아붓는 것은 더이상 버티지 못한다. 이렇게 계속 돈을 쏟아부으려면 집에 광산이 있어도 버틸 수 없다. 국내의 돈을 더 이상 끌어모으기 어려워지니, 미국에 상장을 했다. 주식투자자들의 돈으로 계속 써버린 것이다.

 

2020년 1월 단커가 상장한다. 그후 주가는 계속 하락일로였다. 처음 며칠간 주가는 최저 1.27달러까지 떨어진다. 13.5달러의 발행가격과 비교하면 이미 90%가 줄어든 것이다. 모두 언제 1달러를 돌파하고, 퇴출당하는지 궁금해 하고 있었는데, 다시 극적으로 역습에 성공한다. 17일 71%가 폭등하고, 18일에도 상승하며, 19일에 다시 16%가 내려가서, 종가는 3.82달러가 된다. 3일동안 주가는 3배로 뛴 것이다. 

 

단커는 왜 이때 급격히 폭등했던가? 기실 하룻밤만에 무슨 기초가 좋아진 것은 아니다. 시장에 '워아이워자(我愛我家)'가 인수한다는 소문이 돌았기 때문이다. 이 각도에서 말하자면, 단커의 죽음은 결정되어 있었다. 현재는 응급실에서 겨우 겨우 목숨을 연명하고 있는 것이다. 왜 이렇게 말할 수 있는가?

 

왜냐하면, 단커에게는 3명의 적수가 있다. 그 어느 하나라도 제대로 다루지 못하고 있다. 3명의 적수가 합공하면, 생환할 확률은 아주 낮아진다.

 

첫번째 적수는 돈이다. 단커의 자금부족은 기본적으로 메울 방법이 없다. 금년 1분기, 단커의 현금과 현금등가물의 함계액은 8.26억위안이다. 그러나 부채총액은 90.27억위안에 달한다. 자산부채비율이 97.06%에 달한다. 그리고 이 부채는 겉으로 보기에도 갈수록 갚기 어려워진다. 주식시장에서 돈을 긁어모으기는 어려워보인다. 어떤 배경의 돈이라도 감히 투자하려 하지 않을 것이다. 스스로 돈을 벌어서 빚을 갚는 것도 역시 말이 되지 않는다.

 

단커는 도대체 얼마나 돈이 모자라는가? 창업자도 빠지려는 것같다. 2020년 6월 18일, 가오징은 관련부서에 끌려가서 조사를 받았다. 아직 결과는 나오지 않았다. 다만 핵심은 그가 6억위안의 국유자금을 횡령했기 때문이다.

 

소식통에 따르면, 사건의 맥락은 개략 이러하다: 상장이후, 원래 돈이 부족하지 않아야 하는데, 가오징은 급히 쿤산의 한 국유자산기금을 찾아가서, 공동으로 기금을 만들어 장기임대아파트에 투자하자고 말한다. 비율은 이렇게 정해졌다. 단커가 6.25억위안을 내고, 쿤산의 국유기금이 6억위안을 내며, 안후이의 국유자산이 15억-18억위안을 낸다.

 

당시 정부안에도 적지 않은 반대의 목소리가 있었다. 왜냐하면 단커를 믿을 수 없었기 때문이다. 다만 결국은 통과되었다. 돈을 보내고 나서야 그들은 발견했다. 가오징이 말한 그 안후이국유자금은 아예 돈을 출자하지 않았다. 단커가 내놓은 6.25억위안은 다시 그들이 빌려갔다. 진짜 돈을 낸 것은 바로 쿤산의 기금뿐이다. 바로 그 6억위안이다. 이것도 단커가 5.5억위안을 가져가 버린다. 이는 기본적으로 사기이다. 빈손으로 돈을 받아낸 것이다. 그리하여 가오징은 조사를 받게 되었고, 그것은 정상적인 일이다.

 

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돈이 없으면 붕괴된다. 단커의 또 다른 적수는 너무나 강대하다. 그들은 상대할 수가 없다. 이 적수는 바로 '추세'이다. 추세를 역행하면 아무리 대단한 사람이라도 승리할 가능성이 높지 않은 법이다.

 

그들은 높은 집값의 상투를 잡고, 비용을 따지지 않고 레버리지를 활용하여 확장했다. 만일 임대료가 계속 올라갔다면, 경제에 문제가 없었다면, 아마도 버틸 수 있었을 것이다. 다만 그들이 고비용으로 판을 짜놓고 나니, 부동산시장은 급격히 브레이크가 걸린다. 각종 조정정책이 연이어 나왔고, 주택가격이 꺽여지는 추세가 나타난다. 임대료도 꺽였다. 임대료대출과 같은 업무는 날로 관리감독에 엄격해진다. 그리고 경제는 갈수록 어려워졌다. 모두 힘들어지고, 주머니르 졸아맨다. 임대시장의 발전추세는 이미 없다. 이런 때는 건물주도 어렵다. 하물며 2차임대인은 더 말할 것도 없다. 특히 단커처럼 미친 듯이 레버리지를 이용한 2차임대인은 분명 그 레버리지에 먼저 죽임을 당할 것이다.

 

이것은 작은 추세이다. 또 다른 대추세는 더더욱 싸우기 어렵다.

 

수천년간 토지숭배는 이미 대다수의 마음 속에 깊이 뿌리박혔다. 마치 생래적인 유전자처럼. 집이 없으면 결혼도 못한다. 만일 네가 장모에게 집을 임차하는 것이 더 적합합니다라고 말하면, 그녀는 바로 나서서 반대할 것이다.

 

부동산업체들은 이런 법칙을 아주 잘 알고 있다. 에전에 각종 정책으로 장기임대를 장려했지만, 각 대형부동산업체들도 속속 호응하는 모습을 충분히 보였지만, 실제로는 대다수는 한두개의 프로젝트로 하는 척만 했을 뿐이다. 기본적으로는 움직이지 않았다. 모두 산전수전을 다 겪은 미꾸라지들이다. 정부에서 장려한다고 해서 앞뒤 가리지 않고 뛰어들지 않는 것이다. 그래서 임대주택은 추세가 아니다. 주택분양이야말로 추세인 것이다. 대추세, 소추세를 모두 이길 수 없다. 그러면 죽을 수밖에 없는 것이다.

 

단커와 같은 회사는 창업의 자태를 취하며, 실제로는 완전히 도박을 벌인 것이다. 초기에 비용을 따지지 않고 아파트를 확보했다. 자본은 요구조건이 있다. 시간이 돈이다. 그러니 그렇게 하는 것도 이해는 된다. 후기에 경영이 곤란해지자, 본전도 사라지게 생겼다. 체면을 차리면서 물러나려면 그래도 기회는 있었다. 예를 들어 회사를 파는 것이다. 그러면 여러 당사자들의 이익은 최소한 보장이 된다. 그들은 그렇게 하지 않았다. 체결한 계약은 파기하고, 협상했던 가격도 인정하지 않는다. 건물주는 임대료를 받지 못하고, 임차인은 수만의 임차료를 내고서도 쫓겨났다. 인테리어업체도 돈을 받지 못하고, 청소회사도 돈을 받지 못하고, 직원도 마찬가지였다.

 

 

전체 장기임대업종은 기본적으로 이런 격고전화(擊鼓傳花)식의 사기꾼들의 게임이었다. 일단 새로운 고객이 들어오지 않으면, 게임은 바로 끝난다. 당한 사람들은 모두 집을 살 능력도 없고, 그저 잠시 임차해서 살아야 하는 불쌍한 젊은이들이다.

 

나는 계속하여 말해왔다. 경제가 불경기일수록 금융재난은 더욱 많아진다고. 피해보는 사람도 더욱 많아진다고. 다만 피해보는 사람은 모두 특징이 있다. 기본적으로 하층민이다. 모두 가장 보통의 가장 하층의 집단이다. 우리는 2015년의 주식파동을 봤다. 손해를 가장 심하게 본 사람은 도무 그 자금량은 적고, 정확한 정보도 없이 그리고 판별능력도 없이 뛰어든 개미투자자들이다. 모두 보통사람이다. 대주주, 기관투자자들은 모두 사전에 정보를 받고, 높은 가격에 현금화해버리고 떠났다. 결국 피를 흘린 것은 개미투자자들이다.

 

다시 예를 들어, 2017년부터 시작된 P2P도산붐을 보자. 가장 심하게 당한 사람은 모두 하층의 샐러리맨, 화이트칼라들이다. 그들은 양로나 의료를 위하여 평생 모은 돈이나 혹은 전체 가정의 유동자금을 P2P에 투입했다. 약간의 이자를 얻기 위해서. 가치를 증식시키기 위해서. 다만 일단 플랫폼이 도산하니, 이들 하층평민들의 평생저축은 한푼도 남지 않고 날아가 버렸다. 수천만명이 울고 싶어도 눈물이 나오지 않게 된 것이다. 이 플랫폼을 만든 사람들과 관리감독해야하는 관리감독층, 은행은 같이 모의하여 빈손으로 들어와 가득 돈을 벌었다.

 

다시 2018년부터 시작된 소위 공유경제를 보자, 각종 자본이 공유자전거등 공유경제업종에 투입되었다. 원가를 따지지 않고 시장의 파이를 빼앗았다. 악성경쟁이 이루어지고, 영리가 계속 이어질 수 없게 된다. 결국은 백성들이 지급한 보증금은 돌려받지 못하게 되어 버렸다.

 

이상에서 말한 개미투자자, P3P의 인터넷대출피해자이건 공유경제중의 보증금을 돌려받지 못한 민중이건, 기본적으로 하층의 일반 백성들이다. 한번도 마윈, 마화텅, 왕젠린같은 류의 부호들이 이런 사기극에서 속았다는 말을 들어본 적이 없다.

 

현재 격고전화식의 폰지사기게임이 장기임대아파트업종에 나타났다. 당초의 P2P와 마찬가지로, 짧은 몇년만에, 전성기의 1만여개의 인터넷대출회사가 몇년간의 사태를 거친 후 지금은 10개도 남지 않았다. 장기임대아파트사업은 P2P의 그 참혹한 도태과정을 겪고 있다. 2년간의 사태를 겪은 장기임대차업종은 더 이상 계속이어가지 못하고, 현재는 이미 1조시장의 업종선구자인 단커에게도 밀어닥치고 있다. 이를 보면 이 업종의 리스크는 이미 언제든지 사람들을 집어삼킬 지경에 이른 것이다.

 

바로 그러하기 때문에, 최근 전국의 여러 지방정부는 이미 문건을 보내 리스크를 경고하기 시작했다. 11월 17일, 선전시 주택건설국은 <주택임대기업경영행위를 절실히 규범화하는데 관한 긴급통지>를 내보냈다. 주택임대기업이 신중하게 임대료수취모델을 선택하도록 요구했다. 선전시 주택건설국의 통지에 따르면, 주택임대기읍은 충분히 '고진저출(高進低出, 높은 가격에 사서 싼 가격에 판다)' '장수단부(長收短付, 장기로 받아서 단기로 지급한다)'방식으로 시장확장을 진행함으로 인하여 자금줄이 끊기는 경영리스크, 법률리스크가 발생할 것을 충분히 의식해야 한다고 말했다. 주택임대기업은 은폐, 기망, 강박등의 방식으로 임차인에게 주택임대대출을 사용하도록 요구하지 말아야 하고, 임대료의 분납, 임대료우대등의 명목으로 임차인이 주택임대대출을 사용하도록 유인해서도 안되며, 주택임대대출과 관련내용을 주택임대계약에 넣어서도 안된다고 하였다.

 

같은 날 샨시성 시안시인민정부도 <시안시인민정부의 시안시주택임대시점공작실시방법에 관한 통지>를 내보냈다. 내용은 기본적으로 선전과 대동소이하다. 이어서, 전국의 지방정부에서는 장기임대리스크를 제한하는 분위기가 형성될 것이다. 다만 현재는 이미 늦었다. 이미 진입한 사람들은 어떻게 해도 되돌릴 수가 없다.

 

5. 

 

단커가 이번에 일을 망친 것이 마윈의 잘못은 아니다. 어쨌든 그는 그저 투자자에 불과하기 때문이다. 단커의 사태는 기실 현재 전체 중국의 채무연환폭발과 마찬가지로, 모두 경제가 탈실향허(脫實向虛)하는 금융게임에 뛰어들었기 때문이다.

 

장기임대아파트는 2차임대방식이다. 돈을 쏟아부어서 아파트를 확보하고, 시장을 독점하며, 금융레버리지를 통해 가치를 올리는 것이다. 독점방식은 금년에 더더욱 국가관리감독범위에 들어갔다. 며칠 전에 발표된 <반독점가이드라인>의 공개의견징구본에서는 앞으로 장기임대아파트사업에 큰 타격이 될 것이다. 마윈에 있어서, 이는 아마도 별 문제가 안될 것이다. 그러나 현재 알리바바는 또 다른 골치거리에 직면했다.

 

최근, 베이징의 하오쥔보(郝俊波) 변호사는 이런 글을 올렸다. 미국주식투자자들이 알리바바에 대한 집단소송을 법원에 제출할 것이라고 하였다. 하오쥔보 변호사는 현재 알리바바에 대한 집단소송건을 준비하고 있다고 하였다. 미국주식투자자들이 알리바바에 소송을 제기하는 원인은 주로 알리바바가 2020년 10월 21일부터 2020년 11월 3일까지의 기간동안 회사의 업무와 운영상황 및 발전전망에 대하여 허위진술을 하였고, 투자자들에게 중대하게 불리한 사실을 공시하지 않았다는 것이다. 이로 인하여 투자자들이 주식가격록락으로 큰 손실을 입었다고 한다.

 

허위진술내용은 다음과 같은 것들이 포함된다: (1) 앤트그룹이 상장요건을 만족시키지 못하거나 혹은 중대한 사항에 대하여 대하여 충분히 공시하지 않았다. (2) 곧 닥칠 금융과기에 대한 관리감독의 중대한 변화와 그로 인한 앤트그룹에 대한 중대한 타격을 입을 것이라는 점, (3) 앤트그룹의 상장이 연기될 것이라는 점, (4) 알리바바의 업무와 운영상황 및 발전전망에 대한 진술은 심각하게 오도하고, 사실적 근거가 부족하며, 진상이 폭로되었을 때, 주가하락으로 투자자들은 손실을 입었다는 것. 소송의 이유에서 명확히 알 수 있다. 이번 알리바바의 골치거리의 근원은 바로 앤트그룹의 상장중단에 있다.

 

시진핑이 앤트그룹의 상장을 중단하라고 지시하였다는 소문이 있을 뿐아니라, 현재 다시 앤트그룹을 분할시킬 것이라는 목소리도 있다. 그래서 마윈의 골치거리는 이제 막 시작된 것이다. 단커의 사태, 알리바바의 주가폭락, 앤트그룹의 상장중단은 서곡에 불과하다. 이것은 중국경제가 붕괴되는 것에 있어서, 현재의 여러가지 사태는 모두 서곡에 불과한 것이다.