중국부동산시장과 폰지사기

글: 유삼(劉衫)

 

미국인들은 아마도 금융위기발발후에 터진 마도프(Madoff)사기극에 대한 기억이 새로울 것이다. 그러나 이런 생각을 하는 사람은 드물다. 사실 모든 사람들이 많거나 적거나 간에 이런 '폰지사기' 게임에 참여하고 있다는 것을. 이 게임은 특히 중국부동산시장에서 활발하게 전개되고 있다.

 

중국부동산은 투기의 색채가 농후하다. 한편으로는 '자산성 수입'을 획득하는데 빠져있고, 다른 한편으로는 아무도 사신이 '폭탄돌리기'의 마지막 주자가 될 것이라고 생각하지 않는다. '자산성 수입'은 두 가지를 포함하는데, 하나는 자산이 가져오는 현금수입, 예를 들어 임대료등이고, 다른 하나는 자산의 가치증가로 가져오는 가치증식수입이다. 지금 대다수의 투자자들은, 자산증식을 추구하는 것이 주요목적이다. 임대료는 집값과 비교하자면, 부동산에 투자하는 것이 확실히 주식이나 채권에 투자하는 것에 비하여 떨어지기 때문이다.

 

부동산의 가치증식과정은 사실 앞의 투자자의 수익은 뒤의 구매자가 지급하는 것이다. 만일 이 과정이 계속 진행된다면, 최후의 주자는 앞의 모든 참여자들의 수익을 부담하게 되는 것이다. 당연히 이 게임이 계속 진행되어 끝도없이 간다면 모든 참여자들이 수익을 얻을 수 있다. 유감스러운 점은, 집값이라는 것이 오르기만 하고 떨어지지 않는 것이 아니다. 마지막으로 주택을 구매하는 자는 이 게임의 최종부담자가 될 것이다.

 

이 과정은 사실 부동산의 '폰지사기(Ponzi Scheme)'이다.

 

'폰지사기'는 프랑스인 Charles Ponzi가 1917년에 시작한 채권사기극에서 유래한다. 폰지는 채권을 매각하면서, 구매자들에게 고액의 이윤을 주었다. 그러나 그 이윤은 사실 뒤에 사는 투자자의 투자수익으로 전의 투자자에게 지급한 것이었다. 자금에 한계가 있으므로, 투자자와 자금이 계속 이어지지 않게 되자, 게임은 돌연 끝이 난다. 이 과정을 세상사람들은 '폰지사기'라고 부르는 것이다. 인류의 천성을 보면, 이런 사기극은 폰지가 기획하기 전에 이미 나왔을 것이다. 그저 폰지가 역사에 이름을 남기는 인물이 되었을 뿐인 것이다.

 

남개대학 경제학과 교수인 종무초는 최근에 책을 하나 냈는데, <<폰지경제학과 글로벌경제위기>>이다. 종무초 교수는 전통경제학이로느로는 위기현상을 해석할 수 없다고 하면서, '폰지사기'의 구조하에서 분석을 진행했다. 그리하여 재미있는 결론을 얻어냈는데, 이것이 바로 하나의 계통을 이룬 '폰지경제학'이다.

 

종무초 교수는 현대경제활동은 '폰지사기'의 특징을 지니고 있다고 말한다. 이를 '폰지경제활동'이라고 말할 수 있다. 특색은 고수익을 얻는 투자활동을 설계하여 대량의 투자자를 그 안에 참여시킨다. 후발 투자자의 자금으로 전기투자자의 고수익을 이루어주고, 순환적으로 반복된다. 그러나가 후발투자자들이 계속 들어오지 않게 되거나, 투자자들이 더 이상 신뢰를 하지 않게 되면, 전체 시스템은 붕괴되어 버린다. 부동산시장에 있어서, 많은 자가사용주택은 매각하지 않는다. 그러므로 부동산가격은 부분적인 공급수요에 의해 결정된다. 이는 '완전시장가격'이 아닌 셈이다. 이런 시장의 특색은, 투자자들로 하여금 투기를 통하여 가격을 올리거나 내리게 할 수 있다. 이렇게 하여 모든 사람은 부의 변화가 있다고 느끼게 되는 것이다.

 

이렇게 보자면, 정책제정자, 은행, 부동산개발상과 주택구매자가 모두 함께 가격을 올리기만 하고 내리지 않으며, 예상수익률을 높게 잡는 시장의 모습을 보이면, 후발투자자들은 계속 앞의 주택소유자들의 주택을 사게 되는 '폰지사기'가 벌어지는 것이다.

 

토지는 희소자원이고, 건물은 융자를 받을 수 있으므로, 부동산은 손쉽게 고수익을 예상하는 투자활동이 될 수 있다. 여기에 정부가 간여하면서(세금 및 토지공개입찰공급), 정부가 집값상승을 부추기게 된다. 중국부동산시장은 확실히 이런 '폰지경제활동'의 경향을 보여준다. 그리고 참여자들은 손쉽게 '폰지사기'의 피해자가 된다.

 

중국부동산가격은 표면적으로는 공급수요에 의하여 결정된다. 그러나 공급수요곡선을 결정하는 요소는 다양하다. 그중 화폐공급은 바로 중요한 요소중 하나이다. 화폐가 충분하므로, 수요가 왕성하게 된다. 만일 주택공급은 제한적인데, 수요는 증가한다면 당연히 가격이 오를 것이다. 일단 시장에서 자금이 부족하게 되면, 주택수요는 급격히 하락할 것이다. 수요가 하락하면, 집값은 폭락할 것이다.

 

그래서 미래 부동산가격은 화폐공급이 가장 중요한 요소이다. 경험적으로 보자면, 정부는 적극적으로 버블을 터트리지 않으려 한다. 그렇지만 시장이 계속적인 가격인상을 지탱해줄 수는 없다. 이것은 결국 부동산가격의 '폰지사기'는 언젠가 끝이 난다는 것이다. 그리고 그 기간은 화폐공급량으로 결정된다. 화폐를 긴축하면, 게임은 바로 끝이 나버린다.