중국부동산시장의 외국자본

글: 이락(李樂), 장명(張明)

 

모건 스탠리가 상해에서 '고점에서 매각'했다는 소문으로 한때 중국부동산시장은 위험하다는 얘기가 끊이지를 않았지만, 사실의 진상은 또 다른 일면을 보여주고 있다. 진격할 것인가, 방어할 것인가. 중국부동산시장을 노리는 외국자본에 있어서, 2009년말은 아주 어려운 선택을 강요당했다. 그러나, 2010년초, 더 이상 유혹을 견디지 못한 그들은 드디어 손을 대기 시작했다.

 

존스 랑 라살(Jones Lang LaSalle, 仲量聯行)은 외국자본에 컨설팅서비스를 제공하는 부동산컨설팅회사이다. 그들은 최근의 한 통계에서 이렇게 얘기했다. 비록 들어오기도 하고 나가기도 하지만, 국외기관투자자들은 중국부동산시장에 여전히 '순유입'상태이다. 그리고 상업건물에서 고급아파트로 전환하는 추세이기도 하다.

 

"금방 다른 프로젝트를 하나 보러가야 한다." 증이(曾怡)는 그녀가 얼마나 바쁜지를 적시에 드러낸다. 금방 성도에 진출한 외국투자기관의 책임자로서, 증이는 부동산개발상과 연락하는 외에, 상무부서에도 뛰어다니고 있다.

 

그녀와 같이 외자신분으로 성도부동산에 뛰어든 경우는 적지 않다. 성도시상무국의 정보에 따르면, 2010년의 1,2월에만 외상의 성도부동산투자로 비안이 된 경우는 1.5799억달러로, 전년동기대비 232%나 증가했다.

 

모건 스탠리가 매각하는 것과 때를 맞추어, 싱가포르의 풍수(楓樹, Maple Tree), GIC, 도이치방크 산하의 DBF, 심지어 더욱 잘 익숙한 이름인 CapitalLand(凱德置地), 싱가포르 국호(國浩, Guoco)와 같은 기관투자자들은 여전히 중국부동산시장에 맹렬히 진격해 들어오고 있다. 최소한 1/4분기에만, 싱가포르 풍수는 북경에서만 29억위안을 썼다.

 

담효매(覃曉梅)는 존스 랑 라살의 연구부 책임자이다. 외국기관투자자를 포함한 자신의 고객들에 대하여 조심스러운 태도를 보이지만, 한가지는 강조했다. 그녀가 장악한 정보에 따르면, 외자투자기관의 현재 상황은 '떠나는 사람은 적고, 오는 사람이 많다'는 것이다. 일부 주요한 기관투자자들은 퇴출하고 있는데, 사후에 알아본 바에 따르면 다른 이유가 있었다. 그 다른 원인은 바로, 퇴출하는 외자기관투자자는 다수가 모집자금의 투자계획상 기한이 만료하였기 때문이라는 것이다. 투자계획은 대부분 3년 내지 5년이다.

 

"중국은 아주 좋다. 우리는 실망했다" 증이는 대다수 2009년 해외기금들의 심정을 이렇게 표현했다. 금융위기 가운데 중국부동산시장에서 빠져나옴으로서 상처를 치료하고자 했던 대다수의 해외기금들은 더 좋은 안식처를 찾지 못했다. 특히 유럽등 자본시장이 계속 불경기여서, 해외기금의 국외투자는 더욱 위축되었다. 특히 장기투자가 대폭 위축되었다. 2009년 하반기에 경제상황은 반전되었고, 해외기금은 은행대출등의 방식으로 투자의 자산구조조정을 해결했고, 그러다보니 중국부동산시장에 들어오지 못했다.

 

"다만 2009년 하반기에 아시아부동산이 호전되었다. 이미 구미의 일부기금은 아시아부동산신탁기금을 만들어, 상당한 시간 준비하고 있다." 장기간 구미기금의 동향을 연구해온 UR회사 연구부의 곽욱명 경리의 말이다.

 

CBRE(CB RIchard Ellis世邦魏理仕) 아시아연구부의 집행이사인 섭안달은 글로벌자본시장의 상황이 호전되고 있고, 정부가 은행계통에 자금을 출자하여 은행의 대출가능자금이 많아지게 되어, 아시아부동산투자신탁기금(REITs)은 2009년 강세로 반전했다. 시장총가치가 이미 20% 올랐다.

 

"중국부동산시장은 작년에 세계의 흐름과 반대로 잘나갔고, 또한 인민폐가 장기간 강세를 보임에 따라, PE에 대한 유혹이 아주 크다." 관욱명의 말이다. 많은 구미기금은 2009년말부터 중국내지에서 활동하기 시작했다.

 

이외에, 일부 동남아, 홍콩의 부동산회사도 일부 개발상들과 긴밀하게 접촉하기 시작했다. 일부 독일 및 미국의 기금은 중국개발상들과 접촉하고 있다. "이번 자금은 아마도 200억달러가 넘을 것이다." 관욱명의 예측이다. 조정을 거쳐, 외국자본의 중국부동산에 대한 진입은 점차 강도를 더해가고 있다.

 

중국상무부에서 얻은 데이타에 따르면, 2010년 1,2월의 부동산분야에서 실제로 사용된 외국자본은 전년도보다 3.64%증가했다. 그런데, 2009년 1년간 부동산분야에 실제사용된 외국자본은 167.96억달러로  전년동기대비 9.65%감소했다. 이것은 부동산분야에서 외자가 하락하다가 다시 상승하고 있다는 말이다.