부동산중국특색론에 관하여

글: 역붕(易鵬)

 

현재, 국제적으로 부동산에 버블이 존재하는지 여부를 판단하는 주요 지표는 판매임대비율, 투자비율, 부동산가격수입비율, 부동산가격과 GDP증가율대비수치등이다. 이런 지표를 기준으로 보자면, 중국의 1급도시들에는 일찌감치 엄청난 버블이 존재한다. 이에 대하여 최근 중앙정부는 부동산억제정책을 연이어 내놓았다. 1급도시의 분양주택시장도 약간 온도가 내려가는 현상을 보인다.

 

그런데, 이런 상황하에서, 낯이 익어보이는 부동산이론들이 나타나기 시작했다. 즉, 중국부동사에는 중국의 특수한 상황이 있다는 것이다. 국제적으로 통용되는 부동산거품을 판단하는 지표는 중국에 적용하기에 비과학적이라는 것이다. 이처럼 부동산중국특색론에서 주장하는 주요한 근거는 아래의 세 가지이다:

 

첫째, 중국은 현재 45%의 도시화율을 보이고 있는데, 정상적인 수준인 75%까지 올라가려면 향후 20년간 아직도 4억에 가까운 농민이 도시로 이주해야 한다. 이렇게 도시화에 걸리는 시간도 길고, 인구이동도 많은 도시화과정은 중국에서만 나타난다. 이는 중국부동산시장에 엄청난 수요를 불러일으키고, 중국부동산시장에는 거품이 끼지 않는 것이다.

 

둘째, 2009년말까지 중국은 전세계에서 가장 많은 외환보유고인 2.4조달러의 외환보유고를 자랑한다. 이는 2위인 일본의 2배이상이다. 이같은 거액의 외환보유고는 국외의 핫머니와 결합하여, 직접적으로 중국국내의 유동성과잉을 가져왔다. 그리하여 통화팽창과 자산버블이 발생하기 쉬운 환경이다. 중국부동산은 이런 유동성을 소화하고, 통화팽창을 예방할 수 있는 최적의 장소이다. 그리하여 부동산에 버블이 있다고 하더라도 잘 꺼지지 않는 것이다.

 

셋째, 중국의 지방정부는 부동산을 재정수입의 주요원천으로 삼고 있다. 2009년, 중국 70개 대중형도시의 토지출양금은 모두 1조836억위안이었다. 많은 도시에서 토지출양금이 재정수입의 절반을 차지했다. 만일 여기에 부동산관련 기타 세수까지 포함한다면, 지방정부의 재정수입은 부동산에 많이 의존하고 있다. 그래서, 비록 부동산에 버블이 있더라도, 지방정부가 버블이 꺼지도록 놔두지 않을 것이다.

 

그러나, 이런 부동산중국특색론은 사실 명백히 논리적이고 현실적인 헛점을 지니고 있다.

 

첫째, 4억농민이 도시로 들어온다고 하더라도 1급도시의 부동산을 매입할 능력이 되지 않는다. 그들은 기껏해야 중소도시나 시골마을에서 부동산을 구매할 수 있을 뿐이다. 그들은 집값이 싸야 한다. 절대로 1급도시의 버블이 낀 부동산가격을 받아들일 수 있는 사람들이 아니다. 중국현재의 부동산버블은 주로 1급도시에 존재하지 많은 중소도시에 존재하는 것이 아니다. 금년의 중앙1호문건은 명확하게 표시했다. 중소도시와 소도시를 발전시키고, 중소도시와 소도시를 농민이 이주할 수 있는 곳으로 하여 장래 4억농민의 도시진입을 받아들일 것이라고. 그러므로 도시화를 가지고 1급도시의 부동산거품을 유지할 수 있다고 얘기하는 것은 철두철미하게 잘못된 근거에 기한 것이다.

 

둘째, 비록 중국에 심각한 유동성과잉이 존재한다고 하더라도, 자금수요는 서로 다른 업종에 모두 존재한다. 그러나 자금은 영원히 국제기준에 따른다. 이익을 따라다닌다. 1급도시의 2009년 부동산가격이 이렇게 폭등한 상황하에서, 계속하여 이런 폭등을 유지할 것이라고 보는 것은 아예 불가능하다. 이는 투기자금의 수익기회가 대폭 줄어든다는 의미이다. 이런 축소와 더불어 거액의 유동성자금은 아마도 부동산을 버리고 떠나갈 것이다. 새로운 이익추구상품을 찾아서. 사실, 현재 해남도의 부동산 폭등은 정부의 부동산억제정책하에서, 부동산투자자금이 일시적으로 빠져나가서 해남도로 몰려든 것과 밀접한 관련이 있다. 1급도시에서는 부동산의 투자석성, 투기속성이 이미 거주속성을 훨씬 넘어서버렸다. 부동산을 완전히 투자상품으로 보고 있는 것이다. 투자상품이라면, 폭등도 있지만, 폭락도 있기 마련이다. 역사적으로 그저 오르기만 하고 내리지 않은 투자상품은 없다. 특히 유동성과잉의 상황하에서라면 더더구나 폭등,폭락이 발생하기 쉽다.

 

셋째, 지방정부의 부동산에 대한 의존은 근본원인이 역시 중앙과 지방의 재정분배체계가 불합리하고, 지방관리의 실적평가방법이 불합리한데 있다. 민중들의 부동산가격이 높은데 대한 불만이 커지게 되면 중앙정부에서는 이와 같은 제도설계상의 결함을 수정할 가능성이 크다. 일련의 정책개혁을 통하여 지방정부가 더 이상 부동산가격인상의 추진자로서의 역할을 하지 않게 되면, 더 이상 부동산거품이 계속 유지되기는 힘들 것이다.

 

부동산중국특색론에 대하여는 반드시 신중해야 한다. 이런 주장은 쉽게 전체 사회를 오도할 수 있다. 일단 부동산에 누적된 거품이 커져서 수습불가능하게 되어 터지게 되면, 전체 국가경제에 커다란 상처를 입히게 될 것이다.