[潘石屹, 판스이] "어떠한 도시가 활력있는 도시인가"

[판스이는 중국의 부동산개발회사의 동사장이며, 아래의 글은 그의 Blog에 2005년 11월 2일 쓴 글이다]

 

어떤 도시가 되어야 활력있는 도시, 생기발랄한 도시가 되고, 죽음의 기운이 우중충한 도시가 되지 않을 수 있을 것인가? 금년에 나는 우연한 기회에 책 한권을 뒤적거리게 되었는데, 1961년 한 미국인이 쓴 <<미국의 위대한 도시의 삶과 죽음>>이라는 책이었다. 이 책은 4개의 요점으로 정리하였는데, 미국도시의 발전경험에 비추어보면 단지 이 네 가지의 요점에 부합하면 그 도시는 활력이 있고, 생기발랄한 도시라는 것이다. 내가 보기에 매우 재미있어서, 보면서 생각을 했고, 중국의 도시와 비교하여 보았다. 느낀 것은 중국의 도시들은 그것과 반대방향으로 가고 있다는 것이었다.

 

첫째 요점은 도시와 도시의 구역의 기능은 복합적이어야 하고, 단일한 기능을 가져서는 안된다는 것이다. 만일 기능이 단일하면, 이 도시에서 생활하는 사람은 효율도 없고, 매일 출퇴근시간에 차를 타고 왔다가 돌아가게 되고, 이 도시는 교통이 복잡하며 효율이 없게 되고, 국제화대도시로서의 경쟁능력을 가질 수 없게 된다는 것이다. 그러나, 우리가 도시계획을 할 때, 강조하는 것은 하나의 기능구역이다. 예를 들어, 서쪽의 교육구, 동쪽의 CBD(Central Business District), 팡좡, 왕징의 거주구역. 빠른 시일내에 팡좡이나 왕징같은 곳은 Bed Town으로 바뀔 것이다. 아침에 사람들은 차를 타고 나오고, 저녁에 다시 들어가는. 도시의 모든 기초설비는 엄청난 부하를 받으며 운용되고 있고, 사람들은 많은 시간을 거리에서 낭비하게 된다. 이것은 도시의 효율에 영향을 줄 수밖에 없다.

 

둘째 요점은 거리구역은 적어야 한다는 것이다. 그러나, 중국의 많은 도시들은 과거 몇년간의 도시계획에서 반드시 큰 도로, 큰 광장, 큰 녹지공간을 요구하였고, 전체 도시는 이러한 것들로 서로 갈라지게 되었다.

 

셋째, 충분한 밀집도를 요구한다는 것이다. 중국에서는 어느 지방이든 모두 고도, 밀도, 용적율을 제한하고, 화원도시를 만들고자 한다. 사실 화원으로 만들려면 농촌으로 가면 된다. 거기에 가면 화원과 같다. 도시가 되는 이유는 도시의 번화함을 즐기려는데 있는 것이다.

 

몇년전 나는 토지를 선택할 때, 건축밀도가 가장 높은 지역 즉 북경의 CBD지역을 선택했다. 선택한 후에는 각 분야의 전문가들과 지도층들이 모두 CBD의 건물높이가 너무 높으므로 교통이 복잡하다고 하였다. 실제로, 이 도시의 중심지만을 밀도를 높여주면, 도시에서의 비지니스기회는 더 많아지고, 도시의 밀도가 높아지는 것이 교통압력을 증가시키는 것이 아니라, 교통압력을 낮추어준다. 만일 도시건출물을 피자판처럼 모든 도시에 모두 점포를 연다면, 교통량이 증가하게 되는 것이다. 만일 밀도가 비교적 높다면, 어떤 곳에서는 우리가 차를 몰고 가지 않고, 걸어가도 되는 것이다. 동시에 평행하는 교통, 자동차의 교통을 엘리베이터의 수직교통으로 바꿀 수 있는 것이다. 그러므로 밀도가 높다는 것이 교통압력을 반드시 증가시키는 것은 아니고, 오히려 교통압력을 완화시키는 역할도 하는 것이다.

 

넷째의 요점은 다른 시대의 건축물이 반드시 병존하여야 한다는 것이다. 중국에는 하나의 구역을 건설하면 반드시 전문용어로 하면 "삼통일평", "칠통일평"을 통해서 지면을 깨끗하게 철거하여 정리하고, 다시 수십미터의 땅을 파고 있다.

 

얼마전에 나는 뉴욕의 친구집에 간 적이 있는데, 이 친구는 뉴욕의 SOHO구역에 살고 있었고, 세계에서 몇번째 안에 드는 부자이다. 이런 부자의 집에 가면서 그들의 집은 얼마나 호화로울까를 생각했다. 간 후에 발견한 것은 그들의 집은 뉴욕의 과거 초콜렛공장 7층에 있었고, 그의 엘리베이터는 구식 엘리베이터로 버튼도 없고, 쇠철망을 연 후에 손잡이를 통하여 위로 올라가는 것이었다. 만일 엘리베이터가 7층을 지나 올라가면 먼저 위로 돌리고, 다시 아래로 돌려서 엘리베이터를 7층과 맞춘 후에 7층에 갈 수 있었다. 그들의 집에 도착한 후 그들의 집은 공장과 같다는 것을 느꼈다. 한바뀌 도니 바로 옥상이었다. 옥상은 매우 아름다웠따. 나는 위에서 폭파된 세계무역센터건물을 보았다. 후에 내가 발견한 것은 매우 아름다운 옥상위에 매우 큰 물탑이 있었는데, 이것은 과거 초코렛공장의 물탑이고, 지금은 그들이 쓰레기를 두는 것으로 쓴다고 하였다. 나는 왜 철거하지 않느냐고 물으니, 그가 말하기를 뉴욕에서는 30년이 넘은 건물은 모두 문화재이므로, 반드시 보존하여야 한다는 것이었다. 나는 그의 집 7층에 서 모든 오래된 물탑들이 보존되어 있는 것을 보았다.

 

실제로 이것은 하나의 사회와 마찬가지이다. 우리는 현재 조화를 강조하고 있는데, 하나의 조화로운 사회는 노인, 중년인, 청년, 아이가 있어야 하고, 각양각색의 사람들이 모두 있어야 한다. 도시가 발전하려면 건축에 대하여 말하자면 명나라의 건축도 보존하여야 하고, 청나라의 건축도 보존하여야 하며, 국민당이 건설한 것도 보존하여야 하고, 소련사람들이 우리를 도와 건설한 것도 보존하여야 한다. 그들은 하나의 기억의 연속이다. 그러나 우리는 현재 모든 도시를 다 철거하고 다 새로 짓고 있다. 30년은 말할 것도 없고, 300년짜리도 철거하고 있는 것이다.

 

나는 깊이 생각을 해보았다. 하나의 좋은 도시는 반드시 이 책에서 말하는 4개의 요점을 갖추어야 한다. 이 네가지 요점은 내가 부동산개발에 십수년간 종사하여 얻은 심득이다.