토지증치세(土地增値稅)에 관하여

작자: 임지강(任志强) : 화원집단 총재

 

어떤 사람은 1월 16일에 국세총국이 반포한 "부동산개발기업 토지증치세 청산관리 관련문제에 관한 통지>>를 새로운 거시조정의 서막이라고 하며, 상장회사중 부동산회사의 주가폭락을 가져올 것이라고 하였다. 많은 기자들도 전화를 걸어와 이 문건이 시장과 부동산가격에 미칠 영향을 물어봤다.

 

토지증치세는 새로 나온 세법이 아니라. 세법이 제정된 후 일정기간의 징수유예기간이 있었던 것뿐이다. 이 세금이 나오기 전에는 등소평의 남순강화후의 개방기였다. 중국의 부동산업계가 국유기업의 독점국면을 타파하고, 각종 자본(민영 및 외자)이 부동산업계에 진출하는 붐을 이루었을 때였다. 그러나, 이 법이 나온 이후 바로 중국은 엄중한 거시조절기를 거치게 되고, 부동산기업의 상장을 금지하고, 은행은 대출을 조이는 긴축정책을 써서, 시장에 진입하는 통로를 막아버렸다. 그래서 재정부와 국세총국은 공동은 1995년 1월에 <<중화인민공화국토지증치세잠행조례>>가 발효하기 전에 체결한 개발과 양도계약의 부동산에 대하여는 토지증치세를 면제하는 통지를 내린 것이다. 이 통지에서는 1994년 1월 1일 이전에 체결한 양도계약에 대한 징수를 면제하고, 기확정된 프로젝트의 5년내 양도시 세금징수를 면제하였으며, 성편개발프로젝트에 대하여는 면제기간을 연장해 주었다. 이렇게 하여 실질적으로 대다수의 프로젝트에 대하여 징수를 면제해 주었거나, 아니면 이 세법이 5년후부터 실제 집행되게 된 것이다.

 

1993년 거시조절이후, 전국의 부동산업계는 불경기에 빠졌다. 1996-1997년의 연속 2년간 전국 모근 업계의 결손을 가져왔고, 1998년이 되어서야 비로소 이익으로 돌아섰다. 이런 프로젝트가 1994년이전에 프로젝트로 확정되거나 양도되었는지를 불문하고, 증치세면제대상의 범위에 들어가는지를 불문하고 모두 증치세를 납부할 기준에 이익이 도달하지 못하였다. 그리하여 1994-1998년의 기간동안 전국의 토지증치세 징수는 매우 낮았고, 거의 0에 가까웠다(5년합계 8.2억위안).

 

부동산의 화폐화분배개혁이후, 부동산업은 비로소 결손의 긴 터널을 벗어나 상승하기 시작했고, 아주 빠른 속도로 발전했다. 토지증치세는 2001년이후 거의 매년 배로 성장했다.

 

5년간의 평군성장률은 86.76%이다. 이것은 업계전체가 결손에서 영리로 바뀌었다는 것을 의미하며, 이 과정에서 토지증치세도 함께 늘어났다.

 

토지증치세는 기업의 영리수준 또는 매평방미터건축당 이윤수준과 관련있지, 부동산가격과의 증가와는 무관하다.

 

1998-2003년, 전국의 평균상품방의 가격은 평균증가율이 2.7%였고, 상품주택판매가격의 평균증가율은 약 3.5%였다. 절대다수의 프로젝트의 영리수준은 토지증치세를 납부할 수준에 도달하지 못하였고, 그래서 전체적인 증치세 세수는 많지 않았다.

 

2002년 7월부터 시행된 토지경매제도를 실행한 이후, 토지의 가격은 고성장을 나타냈고, 각지역에서 토지경매의 엄청난 낙찰가에 대한 소식이 계속 들려왔다. 이것도 집값의 상승을 부추겼다. 엄격한 토지공급제도는 토지를 희귀자원으로 만들었고, 토지가격과 집값의 순환적인 견인작용을 불러왔다. 그래서 원래 경매제도를 시행하기 전에 협의양도방식으로 취득한 저가의 토지를 많이 가지고 있던 기업은 경매로 형성된 토지차액으로 고액의 이윤을 획득할 기회를 얻게 되었으며, 토지증치세가 연속 여러 해동안 고성장하는 기반이 되었다.

 

2004년 토지증치세는 업계전체부동산기발이윤에서 차지하는 비중이 7.5%였고, 2005년에는 12.7%에 달하였으며, 2006년에는 20%에 달하였다. 그리고 계속 증가하고 확대하는 와중에 있었다.

 

필자는 전국각지의 세무부서가 이 세금을 엄격하게 거두었는지 하는 상황은 잘 모른다. 그러나, 필자가 알고 있는 북경시는 엄격하게 각종 증치세사전납부정책을 집행할 뿐아니라, 엄격하게 정산과 징수업무를 진행하고 있다. 필자회사는 이 정책이 나온 이후에 세법상의 집행대상이 되지 아니한 적이 없을 뿐아니라, A급 납세기관으로 평가받았다.

 

2006년만 하더라도 필자회사는 모두 8차례의 각급으로부터의 세무조사를 받았다. 이외에 감사, 통계등 각 기관의 조사도 받았다. 회사는 이를 위하여 전용으로 사무실 2개를 각종 세무등 조사를 위하여 준비해두어야 하였으며, 12개월중 휴가일을 제외하고는 거의 중단된 적이 없었다. 아주 기쁜 일은, 모든 조사기관으로부터 좋은 평가를 받았다는 점이고, 위규, 위약, 위법의 문제는 발생하지 않았다는 점이다.

 

상장회사와 매년 국유자산으로 가치증가, 유지를 할 임무를 받은 회사를 보면, 일반적으로 결산청산을 늦추는 일은 발생할 수 없다. 좋은 기업은 일반적으로 3년동안 판매를 완성하지 못하는 경우가 발생할 수 없으므로, 자연히 적시에 회계감사가 이루어지고 이윤이 확정되며 납세가 이루어진다.

 

전체 개발프로젝트가 세금납부대상이 되는 것은 아니고, 대다수의 프로젝트는 세법에서 정한 공제항목을 공제하고 나면, 증치세납부대상이 되지 않는 경우가 많다. 특히 고가로 또는 공개적인 토지시장에서 토지를 매입한 프로젝트의 경우에는 다수가 이 기준에 도달하지 못한다. 2, 3급도시의 대량보통주택을 만드는 경우에도 납세기준에 미달하는 것이 일반적이다. 경제적용방(한국의 국민주택)의 경우에는 더구나 여기에 해당하기 힘들다.

 

고급주택과 비주택유형의 프로젝트는 비교적 높은 이윤을 얻게 된다. 그러나, 이 부분의 수량은 전체 투자의 30%에도 미치지 못한다. 주택과 보통주택이 전체량에서 절대다수의 비율을 차지한다. 그래서 이 세금은 전체시장으로 보면 중대한 영향을 미치지 않을 것이다. 필자 개인은 이것이 주택가격의 상승을 이끄는 영향이 있을 것으로 믿지 않는다.

 

주택가격은 원가에 따라 전부 결정되는 것이 아니라, 수요공급관계와 시장흡수능력에 따라 결정되는 것이다. 부동산개발과 중고주택매매는 서로 다르다. 증치세는 모든 또는 보통 프로젝트에서 주택가격에 영향을 주는 역할은 하지 않을 것이다.

 

대다수의 매체와 민중은 부동산이 폭리산업으로 믿고 있고, 증치세는 이 이익에서 많은 부분을 잘라낼 수 있을 것이라고 믿고 있다. 사실 부동산업계의 이윤은 중앙대기업중 독점기업의 이윤을 따르지 못한다. 매 기업의 평균이윤은 그저 2000여만위안에 불과하다. 평균적인 업계판매이윤율도 8%에 미치지 못하고, 대다수 프로젝트는 증치세납부기준에도 미치지 못한다. 양털은 양몸에서 날 수박에 없지 않은가.

 

많은 주식투자자들은 맹목적으로 증치세는 부동산상장회사의 이윤하락을 불러올 것이라고 믿는다. 그리고 이런 기업들은 모두 탈세를 통하여 이익을 얻는다고 믿는다. 그래서 주식가격이 떨어졌다.

 

사실 상장회사의 회계감사시에, 회게사는 토지증치세에 대한 제출을 요구한다. 미결산되거나 적시에 납부되지 않았으면 회계장부에 기록되어야 하고, 정산이 끝나면 납부된다. 세법이 바로 그렇게 규정하고 있는 것이다. 먼저 일정액은 선납하고, 마지막에 정산한다. 이 세법의 집행은 엄격하게 회계감사받는 깅버에는 영향을 주지 않는다. 이것으로서 좋은 기업과 나쁜 기업을 구분할 수 있게 될 것이다.

 

이번 통지는 년간으로 이윤을 정산하지 않는 기업들에 대한 것이다. 반드시 주주나 상급에 년간 보고를 하여야 하는데, 이런 정산기간을 늦추는 것은 세금납부를 연기하는 헛점이 있었던 것이다. 동시에 어떤 지방의 세무기관은 세수정책을 명확히 하여, 이런 과거에는 여러가지 원인으로 적시에 납부되지 않던 세금을 적시에 납부하도록 만들 것이다.

 

일정한 시간이 지나면 상장회사의 재무제표에서 알 수 있을 것이다. 이미 십여년의 역사를 지녔던 세금이 다시 규정된다고 하여 현재의 영리에 그다지 영향을 미치지 않으리라는 것을. 진정으로 증치세에 영향을 받는 것은 공제항목의 계산과 원가의 배분이지, 상장회사의 탈세나 납세거부가 아닌 것이다. 상장회사의 실적요건과 재융자요건은 일찌감치 이런 정산연기의 이유를 제거해버렸다.

 

필자는 출양토지에 대하여 기납부한 토지사용기의 기간중에 토지사용권을 포기한 후에 정부가 다시 토지증치세를 징수하리라고 생각하지는 않는다. 왜냐하면, 이것은 토지와 건물을 양도하지 않고, 임대경영을 하여 이익을 취득하는 기업과 부동산을 양도하는 방식으로 이익을 취득하는 기업을 차별대우하는 것에 지나지 않기 때문이다. 만일 토지를 개발한 후, 한 임대기업에 임대하고, 이 임대기업이 다시 재임대하여 이익을 얻는 경우에 원소유주에게 다시 증치세를 거둘 것인가? 해방전의 조계지역이나 홍콩, 마카오의 임대계약에는 이런 동등한 문제가 있지 않은가?

 

출양금은 바로 합법적인 토지수익이다. 경매에서 얻는 이익도 토지수익이고, 증치세도 마찬가지로 토지수익이다. 중고주택매매에서도 토지의 증치세가 있다. 동일한 임대토지에서 정부는 계속적으로 한도없이 추적하면서 토지중의 수익을 빼앗아가고 있다. 이것은 바로 주기인(周其仁)교수가 말하는 "토지의 가치증가는 공공으로 돌러야 한다"는 것인가? 그렇다면, 토지가 가격이 내려가면 어떻겔 것인가? 그 때는 누가 토지가격하락의 손실을 부담할 것인가? 한번 토지가격이 내려갔던 토지의 가격이 다시 올라가면, 원래의 가치에 도달한 이후에 더 이상 올라가는 경우에만 토지증치세를 납부하여야 할 것이 아닌가? 그러나, 정부는 가치하락에 대하여는 전혀 책임지지 않고, 오히려 가치하락후 다시 증가하는 경우에도 세금을 거두어서 이익을 취득하고 있다. 이것은 경제학적인 논리로 본다면, 임대등 사용권을 포기하였다면, 다시는 그에게서 증치세를 거두어서는 안된다. 만일 정부가 임대가격이 잘못되었다고 한다면, 임대계약을 조정할 때 임대료를 조정하면 되는 것이지, 임대유효기간내에 어떠한 형태로도 다시 증치세를 징수해서는 안되는 것이다.

 

반대로 증치세가 임대료중에 들어있다면, 반드시 원가문제로 부동산가격상승압력이 있게 될 것이다. 정부는 2005년 토지출양으로 5800억위안의 출양금을 거두었다. 2006년에는 20%가량 증가했을 것으로 예측한다. 그러나, 부동산업자들의 이윤은 겨우 1200억위안밖에 되지 않는다. 여기에 부동산업계의 각종 관련세수를 합치면, 정부는 토지와 부동산개발에서 가져간 이익이 부동산개발업계의 10배이상은 될 것이다.

 

비록 필자는 증치세가 합리적이라고 느끼지 않지만, 국가가 만든 세법이니 반드시 집행해야 한다. 과거에도 그랬고, 지금도 마찬가지이다. 신문건은 회사운영상황을 변경시키지는 못할 것이다. 그리고 부동산제품의 가격결정에도 영향을 주지 못할 것이다.

 

필자는 매번 신문건이 나올 때마다 있는 매체의 한번 돌풍에 지나지 않는다고 믿는다.